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「八五折的誠意滿滿，竟然無人問津；裝潢精美的同社區物件，卻創下成交新高。」一位在中壢執業的房仲「睡貓」，用親身經歷揭露房市中最矛盾的人性現象。曾經當過兵、做過工、玩過金融，也當過投資客的他，發現市場從來不是理性的數字遊戲，而是一場精彩的心理學實驗。

睡貓分享了一個真實案例：

有個市價一千八百萬的案子，屋主願意以八五折急售，這樣的讓價幅度在當前市場可說是誠意十足。然而掛牌三週後，詢問度卻低得可憐。反倒是同社區另一個經過精心裝潢的物件，以高於行情的價格順利成交，還創下社區新高紀錄。這種「便宜沒人買，貴的搶著要」的現象，在房市中不斷重演。

購屋者表面上是在找房子，實際上是在尋找能夠打動內心的「故事」。

一面牆的顏色、屋主的生活背景、甚至是其他看屋人潮營造出的搶手氛圍，都比冰冷的價格數字更具說服力。他回憶過去擔任投資客時，儘管網路上充斥「投資客房子不能買」的批評，但經過精心包裝的物件總能吸引大批看屋人潮，並在短時間內成交。

這種消費心理的矛盾在留言區尤其明顯。

睡貓觀察，總有網友信誓旦旦地說「等五折再買」、「房價要崩了」，同樣的劇本從2010年上演至今，市場卻從未如他們所願。反而是在精心裝潢、氣氛溫馨的物件前，這些聲音都會消失，取而代之的是搶著出價的實際行動。

房市專家認為，這種現象源於人們對「安全感」的追求。

過度的折扣反而會引發「是不是有瑕疵」的疑慮，而經過精心布置的空間則能營造出「這就是理想家」的想像。這種心理機制讓市場出現一個奇特現象：200萬的降價抵不過一個20萬的瑕疵帶來的疑慮，而適度的包裝卻能創造遠超過成本的價值。

M觀點 房市就像一面鏡子，照出的從來不是客觀價格，而是人性。

與其糾結於數字高低，不如認清自己真正追求的是什麼。是撿便宜的優越感？還是居住品質的滿足感？睡貓的經驗告訴我們，與其等待不切實際的崩盤，不如務實地尋找能打動自己的空間。畢竟，房子最終是拿來住的，不是拿來算的。在感性与理性的拉鋸中，找到真正適合自己的家，遠比預測市場高低點來得重要。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

市場趨冷，低公設比新案異軍突起，今年第三季六都預售屋的主建物占比約在45.4％～52.5％，六都中除了高雄市達50％以上外，其餘五都未及五成，近期房市不佳，買方對室內空間更為追求，高公設建案乏人問津，今年以來成交新案的主建物占比，較過去提升。

主建物坪數是指不含陽台等附屬建物、公設等公用空間的坪數，計算主建物坪數占整體權狀比例，可反應該案實際使用面積多寡，也就是「實坪」或「室內坪數」。據住商機構統計，包括台北、新北、桃園、高雄等地第三季新案的主建物占比均較往年提升。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，新案市場受大環境衝擊，購屋意願降低，現階段能成交案場要不價格具優惠，或本身條件夠吸引人，過去令購屋人所詬病的高公設比新案則成交件數略減，目前都會區房市幾乎走向小宅化，但平均主建物占比仍較往年提升。

如果買方追求實坪面積大的建案，則可以朝向基地面積大的社區、更多住戶分攤公設，或屋齡20年以上的大樓，因消防法規變革早期8樓以上大樓無需具備雙逃生梯，公設比相對較低。

六都預售案主建物占比約接近五成，其中又以台中45.4％為六都最低，住商不動產中區協理賴萬分析，近期台中推案多集中於14期、單元二及單元三等重劃區，這些區域具有低密度開發、高綠覆率等特點，若是新案基地較小又採低密度開發，加上不少中南部建商訴求氣派與豐富公設，都會拉高公設比。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令讓全體銀行對房貸業務的承作更加保守，許多購屋族向銀行申貸時頻頻碰壁，根據房仲業者統計，導致今年上半年新申貸人數大減35.1%，保險業卻異軍突起，房貸新申貸人數年增近9成，成為市場中最亮眼的金融機構，不僅因放款限制較銀行寬鬆，且具備低利優勢，平均房貸利率甚至略低於銀行，在這波打炒房的政策風向下，成功搶攻房貸市場，成為亟需資金活水的消費者新選擇。

台灣房屋根據聯徵中心最新資料，統計今年上半年各類金融機構的房貸往來新申貸人數，整體金融機構上半年共有11.8萬人新申貸，相較去年同期縮減5.4萬人，在五項金融機構類別中，全體銀行新申貸人數縮水最多，上半年不到10萬人申貸，比去年同期的15萬餘人、減少約5.3萬人，降幅達35.1%；保險業異軍突起，新增申貸人數達3813人，年增86.2%，將近9成，是業績成長最亮眼的金融機構。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行新申貸人數減少，除了整體買氣較去年萎縮，央行對不動產放款總量管制、財金部會進行金檢，以及《銀行法》第72之2條等約束，都讓銀行對房貸業務的承作更加保守，使得全體銀行的新申貸情況，遠遜於第七波選擇性信用管制實施之前。

根據聯徵中心的數據，從去年9月至今年6月為止，保險公司新申貸人數總計達6304人。張旭嵐指出，由於保險業不受銀行法規範，且不動產放款上限為35%，相較銀行的30%更高，過去較少發展不動產放貸業務，可放貸水位較充沛，去年原本退出房貸市場的保險公司重返房貸市場，服務客戶之餘，也有助拓展保險客源。

根據金管會於8月底的盤點，到明年底前，保險業仍有3300億元的房貸承作空間，讓保險業的房貸業務，在打炒房的大環境下逆勢顯著成長。觀察新申貸案件的平均房貸利率，過去保險公司的利率多半高於銀行，近一年來保險公司在利率競爭上，反而愈來愈有優勢，以今年6月來說，保險公司的新申貸案件，平均房貸利率不到2.4%，略低於銀行2.417%。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中直言，銀行因打炒房政策保守放貸，紛紛拉高利率「以價制量」，反倒是保險公司的放款限制較銀行寬鬆，更具低利搶市的空間；加上保險業的房貸往來對象，以互動密切的優質保戶為大宗，給予的利率條件相對實惠，今年6月的平均利率僅高於郵政儲金，優於銀行、信用合作社及農漁會等金融機構。

至於郵局的利率雖為各類金融機構中最低，陳定中說，因郵局放款有明確的年齡限制，且放款金額最多為2000萬元，也無30年期以上的方案可選，對消費者較欠缺規劃彈性，即使郵局的平均利率低，但在房貸市場的市佔率相當有限；因此，有意找尋房貸替代方案的民眾，平均利率次低的保險公司是相對理想的選項。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財富移轉潮升溫，不動產贈與成為熱門議題。根據《遺產及贈與稅法》，每人每年贈與免稅額自2008年調整為244萬元以來未再變動；在房價動輒上千萬元的環境下，許多家庭為了節稅，傾向以「買賣」或「生前贈與」方式移轉房產。然而專家警告，若操作不當，不僅可能被認定為「假買賣、真贈與」，也可能因時機錯誤反而增加稅負。

盛方律師事務所主持律師王士豪指出，近一年來詢問「買賣移轉」與「房產繼承」相關的民眾顯著增加，反映市場對節稅與資產配置需求上升。他表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第六款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，除能提出確實付款證明外，均以贈與論課稅，「若子女向父母買屋，但款項仍由父母帳戶支付或價格明顯偏低，國稅局多半會視為贈與行為。」

王士豪分析，以買賣方式移轉房產，雖可適用自用住宅10％土地增值稅優惠，並墊高子女未來出售時的成本價、減輕房地合一稅負，但若金流不明或契約設計不當，節稅效果反而消失。他提醒，民眾應完整保存匯款紀錄、契約金額與評價報告，以避免後續被追稅或認定違法。

依《土地稅法》第28條規定，繼承案件免徵土地增值稅與契稅，但若採贈與方式，仍須同時負擔兩項稅款，對高價住宅而言，合計金額可達百萬元以上。財政部臺北國稅局進一步說明，贈與不動產時土地增值稅與契稅的納稅義務人為受贈人，若由受贈人自行繳納，可自贈與總額中扣除，整體稅負較低；若改由贈與人代為繳納，則該筆稅捐須併入贈與總額計算，反而會增加應納贈與稅額。官員提醒，規劃生前贈與房地時，應先確認納稅人別與金流歸屬，才能真正達到節稅效果。

另外，遺產稅的計算以土地公告現值與房屋評定現值為基準，通常僅為市價的三至四成，實際稅負遠低於多數民眾想像。王士豪指出，許多家屬在長輩病重時匆忙辦理贈與，反而忽略繼承可享免稅優惠，「節稅應從整體結構評估，而非只看一筆交易。」

他建議，長者若欲提前規劃，可同步簽立意定監護契約或設立自益信託，以兼顧資金控管與財產安全。「每年244萬元的免稅額只是起點，真正關鍵在於金流證明與契約設計；若貿然操作，不僅節稅不成，還可能面臨補稅、罰鍰與家庭爭議。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義房屋指出，股市回穩帶動信心站上2萬7，預售解約潮也同步緩解，據實價登錄資料，今年4、5月受美國關稅政策與股災影響，解約量飆破300件寫下新高，不過隨股市反彈創高，8月已降至101件，較5月減少66%。

根據內政部統計，預售解約占總交易量僅1.1%，其中38%為購買2戶以上預售屋者，28%則名下已有房再購一戶。解約主因除資金緊縮外，也包括換戶、增購車位或工作調動等因素，並非全因選擇性信用管制所致。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，第七波管制後解約件數曾短期上升，3月245件、4月280件、5月更達300件新高，但隨股市回升，6月降至181件、7月95件、8月101件。他分析，股災時部分民眾信心下滑或資金調度困難，導致短期解約潮，但隨市場穩定，解約情況亦明顯緩和。

從區域來看，截至9月，解約最多的城市為台中274件、桃園253件、高雄226件，主要集中於房價漲幅大、交易熱區。曾敬德提醒，解約成本高，除非財務或貸款出問題，否則不易出現預售解約潮，市場整體仍屬穩定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部公開數據顯示，今年4月受到美國對等關稅政策衝擊，股市出現一波大跌，連帶影響民眾的資產與信心，當時4、5月預售解約數量增加，4月解約數量280件，5月更來到300件，寫下2023年7月預售解約即時揭露的新高，不過，隨著股市屢創歷史新高，解約件數逐漸轉為穩定，8月僅有101件的水準。

根據先前內政部公開的統計數據，預售解約占總交易量僅1.1%，解約比率非常低，38%解約者、買2戶以上預售屋；有28%的民眾是名下有屋，又購買一戶預售；總計66%有購買或持有多戶情形，解約原因並非選擇性信用管制所致，也有買方因換戶、增購車位需要，而先解後簽，也有因個人資金不足、工作地變更等原因而解約。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從逐月的解約件數來看，第七波信用管制後解約件數略為增加，尤其是今年3月起來到245件，而4月股災發生後，單月解約280件，5月更增至300件，創統計以來新高，隨著股市反彈，6月滑落到181件，7月剩95件，8月則有101件。股災時有些民眾對未來沒有信心，或是因股市短期重挫，導致資金調度困難，不過，第七波信用管制後買盤謹慎，更早前的預售也可以換約，呈現成交少、解約也少的市況。

若以區域來看，截至今年9月，已揭露的都會區當中，台中市解約數量最多、有274件，桃園市為253件、高雄市226件，這些都是過去房價飆漲與熱銷的區域。曾敬德說，由於解約代價不小，除非財務出狀況、貸款可能出問題，或預期房價可能跌得比繳的多，否則不容易出現預售的解約潮。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市趨冷，低公設比新案異軍突起，今年第三季六都預售屋的主建物占比約45.4％～52.5％，占比均較往年提升；近期房市不佳，買方對室內空間更為追求，高公設比建案乏人問津，今年以來成交新案的主建物占比，較過去提升。

主建物坪數是指不含陽台等附屬建物、公設等公用空間的坪數，計算主建物坪數占整體權狀比例，可反映該案實際使用面積多寡，也就是「實坪」或「室內坪數」。據住商機構統計，包括台北、新北、桃園、高雄等地第三季新案的主建物占比均較往年提升。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，新案市場受大環境衝擊，購屋意願降低，現階段能成交案場，若不是價格優惠，或本身條件夠吸引人，過去令購屋人所詬病的高公設比新案則成交件數略減，目前都會區房市幾乎走向小宅化，但平均主建物占比仍較往年提升。

如果買方追求實坪面積大的建案，則可以朝向基地面積大的社區、更多住戶分攤公設，或屋齡20年以上的大樓，因消防法規變革早期八樓以上大樓無需具備雙逃生梯，公設比相對較低。

六都預售案主建物占比約接近5成，其中又以台中45.4％為六都最低，僅高雄市超過50％。住商不動產中區協理賴萬分析，近期台中推案多集中於14期、單元二及單元三等重劃區，這些區域具有低密度開發、高綠覆率等特點，若是新案基地較小又採低密度開發，加上不少中南部建商訴求氣派與豐富公設，都會拉高公設比。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年房市買氣持續低迷，但台中仍有部分指標建案逆勢突圍，銷售交出亮眼成績，包括「勤美之真」、「雙橡園1518」、「市政壹號廣場」、「櫻花大綻」、「順天MR.L」、「惠宇大然」等六大預售案，今年以來合計創下189億元的銷售佳績，表現格外吸睛。

根據內政部實價登錄揭露，今年第一季公開銷售的「勤美之真」表現特別搶眼，目前已累積174筆交易，總銷售金額達62.46億元，穩坐今年銷售冠軍寶座。

勤美集團長年深耕西區草悟道生活圈，勤美的豪宅新成屋「勤美之森」共規劃209戶，實登揭露已成交175戶，銷售率突破8成。延續品牌熱度，二期預售案「勤美之真」共271戶，憑藉優越地段與高規建材配備熱銷，成交單價更雙雙站上8字頭，刷新區域行情。

雙橡園開發於南屯區單元二重劃區推出的「雙橡園1518」，則拿下平均總價、平均單價雙料冠軍，總銷金額達34.3億元。該案位於公益路首排，在未公開建材規格與外觀設計圖的情況下，吸引大批鐵粉搶先下手，靠的正是多年來累積的品牌力。

興富發集團則靠商辦產品突圍，位於台中七期的「市政壹號廣場」主打微型商辦，今年以來已有111筆成交案、總銷售額27.82億元，且不乏高總價、高單價個案。

櫻花建設在烏日高鐵特區的「櫻花大綻」則祭出讓利策略，相較區域同類建案平均讓利10％～15％，每坪成交均價45.86萬元，今年以來成交量達145筆，總銷售額25.55億元，顯示讓利策略奏效。

至於南屯區13期重劃區則由「順天MR.L」撐場，今年以來累積56筆成交案、總銷售額21.67億元，每坪均價78.27萬元，最高單價達87.92萬元，創下區域單價新高；同樣位於13期的「惠宇大然」也累積55筆交易，總銷售額17.67億元，登上熱銷排行榜第六名。

住商不動產七期南屯店協理黃盟翔分析指出，目前市場量能縮小，買方普遍拉長觀望期，上述銷售特別突出的個案各具優勢，如勤美仰賴草悟道稀缺地段、雙橡園憑藉品牌信任與獨特銷售手法、興富發靠微型商辦切入、櫻花建以價格取勝、順天則在13期率先衝高單價、惠宇則有深厚品牌實力撐盤。整體來看，雖然房市氛圍保守，但只要地段明確、產品力夠強，仍會有買方出手。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

全台新案「實坪回歸」趨勢明顯。根據住商機構統計，今年第三季北北桃高四都新案主建物平均占比較2021年普遍上升，顯示買方對可使用空間的重視升溫；而內政部同步推動「虛坪改革」，預計明年修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，公設比可望下降約5％。然而，估價師指出，制度雖將改善產權與價格透明度，但短期內單價恐因計價基礎改變而上漲兩至三成，市場將從坪數思維回歸總價取向。

根據住商機構統計顯示，今年第三季台北、新北、桃園及高雄市新案平均主建物占比分別較2021年同期增加1至4個百分點，其中桃園、高雄成長幅度最大，達49.5%、52.6%，顯示買方愈加偏好低公設、高實坪產品。對此，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，在景氣盤整期下，消費者選擇更趨理性，高公設建案銷售速度放緩，使整體市場平均主建物占比出現上升。

不過台中則呈現相反走勢。統計指出，台中第三季新案平均主建物占比約45.5%，與2021年相比下滑1.7個百分點。住商不動產中區協理賴萬說明，近年台中推案集中於十四期、單元二與單元三等重劃區，開發型態以低密度、高綠覆率為主，且多規劃會館、公設中庭等設施，導致實坪占比下降。

這樣的區域差異，反映出公設比高低不僅取決於建商品牌策略，也與法規設計及都市開發型態密切相關；而在此背景下，內政部正推動「虛坪改革」，試圖從制度面調整公設與實坪比例，讓住宅面積計算更為合理。

當前的「虛坪改革」主要包含兩項修法方向：一是調整容積計算，將一般電梯改為免計容積空間，並新增管委會公共設施上限；二是修正《公寓大廈管理條例》，將停車位改為「專有部分」。

其中，前兩項僅需修正《建築技術規則》，預計明年有機會正式上路；停車位專有化則因涉及條例修法，預計10月底送行政院審查，後續由立法院審議。改革後預估可使新案公設比下降約5%，並設過渡條款以降低市場衝擊，避免建案申報時程受影響。

卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘指出，現代建物公設比偏高的主因，在於法規修正與生活機能需求，自921地震後建築法規提高耐震與安全係數，加上現代住宅重視公共空間與停車需求，都是使公設面積增加的關鍵因素。他強調：「公設不是全然的浪費，虛坪仍有安全與功能上的貢獻，重點在於規劃是否合理、使用是否有效。」

針對停車位專有化與虛坪改革後的估價實務，楊祥銘認為，以估價邏輯而言，仍會是依產權面積作為基礎，不論是否列為專有部分，貸款與鑑價邏輯不會有明顯改變，但產權將更清晰、價格資訊更透明。不過，他也提醒，這樣的政策雖有助於市場回歸理性，「羊毛出在羊身上」，改革後房價單價可能短期內反而上升兩至三成。

他進一步表示，虛坪改革雖能提升公平性，但房價變化仍取決於總價與市場需求；因此長期而言，房市發展將更聚焦「總價合理性」與「公設使用價值」，才是購屋市場回歸穩定的關鍵。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「別再被建築成本騙了！房價暴漲的真相是百億熱錢在作怪。」一位化名「睡貓」中壢房仲，以其橫跨營造、金融與房產投資的獨特經歷，無情揭開建商不願說的真相。他直言，建築成本只是房價上漲的「遮羞布」，真正推動房價的力量來自央行釋出的天量資金、政策誘導的投機狂潮，與民眾對財富縮水的集體恐懼。

成本迷思大破解：從營造現場到成交現場的真相

「我親手拌過水泥、綁過鋼筋，現在每天幫客戶談價格，最清楚成本與售價間的荒謬差距。」睡貓拿出驚人數據：2020年至2023年間，預拌混凝土漲幅約25%，鋼筋上漲30%，但同期雙北預售屋均價卻暴漲65%。這種漲幅背離，徹底戳破「成本推動房價」的謊言。

驚人的是建商實際成本結構：

土地成本：佔總成本45-55%，但可透過容積獎勵稀釋

建築成本：僅佔25-35%，且可透過大量採購壓低

管銷利潤：經常佔到20-30%，遠高於其他產業

「當建商哭窮說成本漲所以房價必須漲時，他們不會告訴你，土地是五年前低點取得的，容積率還靠危老條例增加了40%。」睡貓直言，這種選擇性訴苦，已成為業界標準話術。

資金狂潮實錄：央行釋出的兆元洪水

「真正的關鍵在這裡！」睡貓調出央行數據：2020年至2023年，M2廣義貨幣供給額從50兆元暴增至58兆元，釋出8兆元資金洪流。這些無處可去的熱錢，像海嘯般湧入房市。

他舉例說明：2021年某重劃區土地標售，建商以每坪120萬元天價得標，周邊地主立即跟漲。「這不是成本問題，是資金過剩下的非理性追價。建商敢高價搶地，是因為確信未來有人會用更高價接盤。」

政策誘導的投機遊戲：從囤房稅到青年貸款

囤房稅2.0：雖名為打房，但轉嫁效應讓租金、房價齊漲

新青安貸款：額度提高、期限延長，反而成為推升房價助力

危老都更：容積獎勵創造出「憑空而生」的獲利空間

「最諷刺的是，政府一邊打房一邊救市，政策互相矛盾。」睡貓觀察，這種搖擺態度讓投資客有恃無恐，認定「房市不能倒」是基本國策。

群體心理戰：恐懼比需求更會推升房價

「我帶看過上千組客戶，見證人性如何被房市綁架。」睡貓分析三種推升房價的恐懼心理：

FOMO恐懼（Fear Of Missing Out）：

「再不買就永遠買不起！」這種焦慮讓首購族在2021-2022年瘋狂追價，深怕錯過末班車。

通膨恐懼：

「錢放銀行只會變薄！」定存族把畢生積蓄投入房市，不求增值只求保值。

階級恐懼：

「沒房就輸在起跑點！」父母搶幫子女置產，深怕下一代淪為租房階級。

「這些恐懼形成的集體焦慮，比真實需求更會推高房價。」睡貓感嘆，他曾目睹客戶因搶房失敗而痛哭，彷彿人生從此絕望。

前投資客的良心告白：我如何操作市場

身為曾經的「萬惡投資客」，睡貓無情自剖操作手法：

資訊不對稱：利用實價登錄時間差，低價掃貨後高價轉手

預售屋合約權利轉讓：用少少訂金卡位，成屋前獲利了結

製造熱銷假象：與同業聯手創造排隊人潮，誘使自住客追價

「最賺的一筆，用200萬訂金操作預售屋，半年獲利800萬，這才是房價暴漲的真相。」睡貓坦言，這些操作手法至今仍在市場盛行。

市場的真相：誰在為高房價買單？

睡貓點出殘酷現實：最終接盤的永遠是最後一隻老鼠，辛苦存錢的首購族與換屋族。他們用30年青春換來一間房子，背負的不仅是房貸，更是整個投機鏈的層層利潤。

「當你聽到『建築成本漲所以房價必須漲』時，請記住：成本是建商的問題，價格才是你的問題。」睡貓建議購屋族，與其被話術牽著走，不如冷靜思考：

這價格對我的人生意義是什麼？

我的還款能力能承受多少風險？

除了這裡，還有其他選擇嗎？

M觀點

睡貓的分析，像手術刀般剖開房市華麗外衣下的真相。與其糾結建築成本，不如認清房價本質是資金、政策與人性的綜合體。對購屋族而言，最重要的不是預測市場高低，而是認清自身需求與能力。在這個資訊爆炸的時代，獨立思考比盲目跟隨更重要。畢竟，買房是為了更好的生活，而不是讓生活被房貸綁架。記住：市場永遠有機會，但人生只有一次。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】