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房地產短時間內經歷一段房價大幅上揚，民眾購屋申請房貸時也會發現，申請房貸的困難度增加了，銀行面對上漲又急又快的房價，也面臨房價估不到的問題，信義房屋不動產企研室指出，要等到新的實價揭露案例多一些，銀行的估價才有辦法跟上，目前包括新竹、台中、台南與高雄，都陸續有估價跟不上的現象發生。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前銀行「正式」進件受理的案件，大概八成以上還是估得到成交價，但問題是很多案件業務接收到「預估」後，發現估不到價格就不敢受理，等於在前端就被篩選掉很多估不到價格的案件，以前房價短時間上揚也會出現類似的現象，但這次不僅房價上漲速度很快，而且從北到南分佈區域之廣，即使在過去也相當罕見。



根據2021年第三季的信義房價指數顯示，過去一年五都(不含台南)加上新竹的房價上漲幅度達5％~26％，漲幅最大的是新竹的26％，一千萬的房子一年房價上漲高達260萬元，漲幅超過20％的自備款，漲幅第二名的則是台中市的15％，其次是桃園的12％，高雄漲幅也接近1成，雙北則漲幅相對較小，台北上漲5％，新北上漲7％，由此可見這波房價上揚是全面性的。



實價2.0上路後，銀行或者估價師都會參考實價揭露的案例價格，不過最近漲勢太快，與現在揭露的房價有段差距，因此要等到有更多的實價紀錄，針對房貸案件的估價才能夠慢慢跟上，但若是漲勢不止，估價恐怕短時間內還是會有估不到的問題。



曾敬德建議，因為近期房價上漲幅度明顯，建議在簽約之前就先找銀行做評估，每間銀行可能估價結果不盡相同，可以多找幾間，簽約後才找銀行評估，若是房貸成數不足，可能會增加籌措自備款的資金壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

延續台中場招商說明會熱度，台中市政府經濟發展局2021年11月9日移師台北老爺大酒店舉辦招商說明會，針對北屯區市31案、豐原區一心段1130地號、水湳經貿園區西屯區文商段86地號智慧營運塔地塊、經貿段6、8地號、逢大段7、9地號等招商標的進行說明，吸引超過40家壽險公司、百貨零售集團、連鎖賣場業者及建商報名出席，看好台中發展。

「搶進台中趁現在！」經發局長張峯源指出，台中區位居中，搭乘高鐵到台北車程不到1小時，可吸納來自彰化、南投、苗栗甚至嘉義消費人口，不僅商業相當活絡，更是台商回流投資首選。2021年第3季經濟指標，台中再奪八項指標全國第一，其中公司登記家數、商業登記家數，與商業登記實收資本額已蟬聯六季。



另外，根據經濟部三大投資方案統計，截至2021年10月底，台商回台投資方案全台231案中，台中就佔51案，比例高達22％，形同每5案就有1案投資台中，加上市長盧秀燕上任後各項重大建設拍板動工，捷運綠線帶動的軌道經濟，以及3至5年間將陸續啟用的重大建設利多，都讓各界持續看好台中發展前景。



張峯源局長表示，此次招商的地塊，多數位於有台中下一個七期之稱的水湳經貿園區，區位鄰近知名逢甲商圈，及就業人口超過5萬人的中部科學園區，市府於該區投入300億元重大建設，包括中央公園、台中國際會展中心、綠美圖等，區位優越後勢看漲；豐富專案位處交通要道，2022年底國道4號延伸至74號快速道路即將通車，有望串聯山線及屯區的消費人口，加上預計2024年完工的豐原國民運動中心，將帶動豐原區域行情。



張峯源進一步表示，北屯市31目標打造新型態複合式商場，位於台中第一大區的北屯，緊鄰住宅林立、消費力道強勁的14期重劃區及崇德路商圈，周圍尚有洲際棒球場、台中巨蛋與10月底剛開工的漢神洲際購物中心，基地大小適中四面臨路，集市效果極佳。



經發局表示，繼10月底於府內召開的招商說明會，市府會後陸續接獲許多業者投資意見，近期雖受物價上漲、缺工等因素，讓廠商投資計畫增添變數，但仍有許多企業看好此次招商地塊所在區位長期發展性，更有壽險業者期望招商文件設計可針對保險法規範予以鬆綁，經發局將聽取業界回饋意見，持續檢討並修正招商條件，可望近期內再次公告市31，為蓬勃發展的北屯經濟再添柴火。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「軌道財富」已成為置產不敗法則，坊間有很多跟著捷運買房的成功經驗，但是，房地產專家特別建議「跟著含金量最高的捷運置產，成功機會更大！」以雙北市來說，捷運板南線就是捷運沿線房產最增值的一條黃金路線，因為這條捷運貫通台北首富的大安區，連結新北首善的板橋區。緊鄰板橋新板特區的新美齊集團(股票代號2422)「新美齊画世代」就在捷運板南線府中站，在城市紋理中將新板特區的都市首善城域，與生活機能完善的林家花園、府中商圈古城區產生完美融合。

捷運板南線含金量最高的捷運路網



捷運板南線之所以被稱為含金量最高的捷運路網，是因為在台北市大安區忠孝復興站匯聚著「Diamond Tower」每坪開價高達260-280萬元的豪宅建築，延伸到信義區還有「陶朱隱園」每坪300萬元起跳的國際級建築。在新北市端進入板橋新板特區「橋峰」實價登錄也曾達到每坪92.2萬元，這條捷運房地產蘊含著「非富即貴」的標誌，也是房地產增值速度最直接的一條捷運路網。與捷運板橋站僅一站之差的府中站，也是房地產置產的優選站區，「新美齊画世代」就是捷運府中站旁值得納入置產口袋名單的一棟大型社區建築。



板橋府中商圈內都更案高達10件



而新北市政府大力推動「都更三箭、翻轉城市」要讓新北市邁向國際大城市的計畫裡，在新北市板橋府中商圈內，目前正規劃的都市更新案估計就高達10件左右(見附圖)，「新美齊画世代」是區域內比較早推出的建案，後續還有很多建案在都更完成後陸續登場。在房地產「一案疊一案、價格向上探」的原則下，未來府中商圈區域內都更案，加上建築成本大幅增加後所推出的房價，勢必越來越高。現在進場府中商圈置產，就是享受後續增值的聰明理財方式，這也是「新美齊画世代」建案推出之後，受到理性剛性需求買盤青睞的原因。









 

以重劃區概念，提早置產府中商圈



房地產專家表示，這些年的社會形態，已經教育民眾懂得重劃區置產必勝原則是「提早進場、長期持有、肯定增值」，目前府中商圈區域內10件的都市更新案，就可以當成是一個重劃區建案持續推出、價格往上漲的概念，現在置產「新美齊画世代」，可以等待後續都市更新案出來之後價格的保值、增值效應，等於站在「房價啟蒙期」的最前端。

 

新美齊+中石化+大陸工程＝新美齊画世代



「新美齊画世代」成功串連四鐵共構新板特區、府中商圈、台北遠東通訊園區三大動能，由新美齊集團(2442)攜手中石化(1314)，並委由大陸工程營造的指標建案，擁有珍稀市區內大面積2449坪的建築開發，規劃4棟24層、地下5層SRC+RC擎天建築，超越法規的六級制震力，並取得「黃金級綠建築」、「銅級智慧建築」雙標章認證，主力坪數格局設定為2房(22-25坪)、2+1房(28坪)、3房(33-40坪)、3房+1(47-50坪)符合首購與換屋族對質感的要求，更以五星級飯店般的公設，規劃以享樂生活為主題的社區型態，期許打造健康、自然、智能、安全、人文的時尚潮流居所。

 

豪宅團隊攜手「新美齊画世代」值得珍藏



新美齊集團以35年穩健經營的建築實力，攜手大陸工程、吳非士建築師、如榆建築、工一設計、六國景觀、築遠工程、十聿照明等國內豪宅團隊，專為板橋人而來，期待以「新美齊画世代」的卓越創意，在府中商圈區塊上成就眾所珍藏、自住保值的傳家好宅，在大型企業集團陸續投入周圍區域聯合開發之際，以高品質形象走在最前頭，以2449坪的土地能量與板橋一起歡迎未來。

 

面對物料成本的浮動，一般營建業者若是承包公共工程，通常都會在契約書中，和甲方（政府單位）事先約定好一旦遇到原物料大幅上漲，甲方應如何調整契約價金、提供補償，以因應廠商在履約階段額外增加的成本。

在民間工程中，雖有部分業主（建商）會願意在契約中，訂定物價調整補償機制，但雙方大多時候並不會明確約定相關事項，主要仍多由營建業者承擔可能的風險。對此，過去十多年來，部分營建業者逐漸開始嘗試採取「成本加成」的報價策略，要求建商共同面對成本的浮動，但此方並未普遍被採行。

計入風險　成本加成難被採用

「成本加成」是什麼？住展房屋網企研室解釋，一般而言，一個大型建案的施工可能長達二至五年不等，物料價格在這段期間內若有漲勢，就會在原本的預算上添加更多成本。面對此風險，營造廠在預估契約價金時，觀察物料價格波動趨勢，並將工期內可能增加的成本考量進去，在事前多向業主要求一定比例的風險管理費用，這種做法便是「成本加成」。

雖然此機制能多少讓營造廠在面對成本大漲時，仍能有充裕資金穩定完工，但一般業主並不一定會願意投入這筆額外「成本」，因此在台灣並不常被實際採用。住展房屋網企研室觀察，在台灣，成功以「成本加成」訂定契約的雙方，建商的資本通常相對較為充足，營造業者則多為具經驗及權威性的知名廠商。

會有這樣的狀況，主要仍和房地產營建的產業特性有關。住展房屋網企研室指出，相較於較常採用「成本加成」的製造業，營建業的工期長、所需資源多，其實成本並不容易被精確估算。因此，若營造廠的規模較小、經驗較不足，在預估、並提出「成本加成」方案時，就不易取得業主信任，成功簽訂契約。同樣地，若業主的資金不充足，也就更難被說服投入額外資金來應對「不一定會發生」的風險。

成本難估　先完善物價資料庫

在這樣的產業特性下，對台灣業者來說，「成本加成」方案，就一定不行了嗎？住展房屋網企研室認為，營建業者要提出「成本加成」方案，除了本身的經驗要足夠之外，能否提出符合未來物價趨勢、具說服力的成本預測，對於業主來說也非常重要。

首先，「成本加成」與民間承攬工程、建商發包習慣不同；大多數業主早已習慣白紙黑字簽訂「一口價」，雙方契約寫多少就是多少。若施工期間原物料下跌，營造廠、包商利潤增加，業主仍需撥付約定款項；若施工期間原物料上漲，則營造廠、包商需自行吸引額外成本。因而，營造廠在承攬民間建案時，往往會把未來物料上漲可能性與漲幅等因素加入報價。但這種方式若遇到數十年一遇的大行情，預測時常會失準，且營建物料百百種，價格鉅細靡遺統計確實不易。

而要做出較符合趨勢（且長達數年）的成本預測，需要仰賴的則是充足的物價資料。過去便曾有業者及營建物價調查相關單位，向住展房屋網企研室透露，台灣當前缺乏具規模、長期、即時、全面的營建物價資料庫，業者通常僅能透過零碎資料（如知名鋼鐵廠每週盤價、工程會公布的每月調查）來評估預算。

由此看來，營建物料上漲，民間或許有辦法自行解決，但還需要有關單位進一步建立完善資料庫。有完善資料以評估合理預算漲幅、減少不確定性，就有機會解除業主及包商之間的緊張關係，讓房地產推案即便遇上物料價格波動，多少還是能維持穩定。

經常有民眾來電洽詢「我的土地在都市設計地區，需要提送委員會審議嗎？」，都市計畫區內土地，在計畫擬定階段就會針對計畫區特性，劃定應辦理都市設計地區，並對於沿街步行空間、街道傢俱、廣告招牌及建築量體配置、高度、造型、色彩及風格等內容訂定相關規範。那究竟要如何判斷呢？就讓工商發展處來告訴您！

首先，先確定您的土地位於哪個都市計畫區，找找看都市計畫書裡土地使用分區管制要點或都市設計準則有無寫到「應辦理都市設計審議之地區」、「應實施都市設計地區」、「於申請建造執照前，應辦理都市設計審議」、「應辦理都市設計，並提本縣都市設計委員會審議」、「應先經苗栗縣都市設計審議委員會審議通過後始得核發建築執照」，以上任何一種說法都代表著你的土地位於都市設計地區！但送委員會審議與否，就看基地條件了，只要你的基地符合「有申請容積移轉」、「有依容積移轉辦法申請增加容積」、「依相關規定申請總獎勵容積超過其基準容積50％」、「基地面積達3000平方公尺以上且當次申請建築總樓地板面積達1000平方公尺以上」、「土管要點載明不適用苗栗縣都市設計審議規則第6之1條規定」其中一項，就應製作書圖提送都市設計委員會審議，未符合提會標準之地區則不需另製都市設計報告書，由建築師簽證併同建造執照審查即可(簡易都審)。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中豐原近期交易強強滾，除預售案價站穩3字頭，中古屋也被帶動直直漲，東森房屋研究中心根據內政部實價登錄資料統計，2021年豐原0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差僅6％，新舊屋房價一坪僅僅差了1.4萬，東森房屋表示，豐原中古屋釋出的量也不多，加上周邊帶動，目前買盤多傾向預售與新成屋市場。

東森房屋豐原領航加盟店店東徐中輝表示，豐原早期發展就非常蓬勃，為舊台中縣府機關所在地，生活機能相當完備，先前一直都是以剛性買盤為主，但近年來因為政府政策影響，豐原像是社皮重劃區、三陽重劃區、葫蘆墩重劃區、水源重劃區等跟豐原區一心段的商業計畫都在持續推進中，且預計2022年底，國道4號延伸至74號快速道路即將通車，交通建設帶動下，勢必會帶動整體市場。



徐中輝進一步表示，台中知名建商像是富宇、國聚、久樘、坤悅、勝美等皆已進駐豐原，其中富宇建設已在豐原興建4個案場，近期又再收購土地，預計2022年會再推新案，目前重劃區土地價格都是每坪40萬起跳，已經上看到5字頭，在兩三年前只賣每坪35萬到38萬而已，在土地取得成本高漲的狀況之下，之後推案的價格自然低不下來，預計2022年每坪會賣到3字頭。

 

徐中輝分析，中古屋因為屋主惜售的關係，出現上市場的物件本來就少，加上價格被新成屋帶動，房價直直漲，新舊房價落差不大的情況下，買盤多轉往新屋跟預售市場，目前豐原的熱區在三陽商圈(北陽路、向陽路、南陽路)這邊，新大樓不含車位一坪約24至28萬，由於火車站後站轉向變為前站，加上豐原車站轉運站也在這邊，生活機能非常好，深受30至40歲的年輕族群喜愛。

至於豐原的主力市場，徐中輝表示還是以透天為主，目前沒有電梯的新透天成交價大約1800萬至2000萬之間，興建電梯的新透天已經賣到二千多萬~三千多萬不等，去化速度還是相當快，因為總價高，主要購買族群還是以在地人換屋或是自營商老闆與科技業工程師為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為提升國人居住安全，對於都市危險建築物的加速重建刻不容緩，內政部2021年11月4日部務會報通過辦法，明定都更範圍內，若經評估建築物耐震能力未達現行規範的1/3，視為耐震能力不足且有傾倒危害公安疑慮，有助地方政府判定危險建築，加速執行代為拆除程序，同時作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據，加速都市危險建築更新。

都更耐震能力不足建築物認定與危老結構評估接軌



內政部表示，這次新訂的「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，是依據2021年修正公布的「都市更新條例」第65條，授權訂定統一的危險建築耐震能力認定方式及基準，明定採取與「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」相同的評估方式，以耐震初步評估或詳細評估方式辦理，方便民眾依建築物耐震評估結果及整合情形，選擇適宜重建途徑。



訂定客觀明確的危險建築認定基準 以利地方政府判定



此外，為減少人為主觀判定影響評估結果，這次訂定的危險建築物評估基準，經參酌各界意見，採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35作為客觀認定基準，當評估結果小於0.35時，即表示既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3，當發生6級以上強烈地震時，建物有傾倒疑慮。



內政部指出，「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」將依法制作業程序，於近期發布施行。本辦法發布後，中央將與地方政府共同合作，推動建築物結構安全評估，輔導危險建築改善與重建，以全面改善都市居住環境，提升建築安全及國民生活品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部最新統計，2020年契稅實徵金額達161.5億元，為史上第三高，同時，六都買賣契申報人數以新北市合計5.5萬人最多；其中法人與本國人多集中在新北，桃園卻成為外國人申報量最大的行政區；申報人年齡級距以35-44歲者為主，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，青壯族仍是目前購屋主力。

雙北金額高，外國人最愛桃園

徐佳馨指出，根據契稅條例第 2 條規定，不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者，均應申報繳納契稅，不過多數契稅產生仍以買賣為主。從統計來看，法人在雙北及台中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、台南，顯見這三地依舊是法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在年齡層表現上，申報人年齡級距以35-44歲者為主，其中國人申報年齡25-54歲者占8成，外國人則高度集中於35-44歲區間，占比達76％，大陸地區人民35-54歲者占88％，無戶籍國民25-44歲者占75％，青壯年仍舊是買屋的大宗。

契稅少不了，買屋要算好



郎美囡提醒，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算契稅，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康近期房價飛漲，除預售案價穩踩3字頭，中古屋也被帶動直直漲，根據內政部實價登錄資料，包含東橋重劃區與富國商圈都有破3的交易紀錄，東森房屋表示，永康未整理的中古屋已經很少出現在市面上，現在流通物件都是買方裝潢過再釋出的，加上周邊帶動，價格自然不低。

東森房屋永康永大加盟店店東楊仁傑表示，永康現在的交易量都是交屋拱起來的，先前的波動就是交屋潮的起伏而已，房價衝得太高，實際上前三季進場買房的不如想像的多，但判斷年底前應會有一批自住客跟首購族進場，因為擔心翻過年，房價沖得更高，所以永康第四季的交易量應是會微幅上漲，不會有大幅的變動。



楊仁傑進一步說明，現在土地取得成本太高了，當地建商已經不進場買了，只留著以前買的地慢慢建，都是外地建商在購地，像市政段這邊屬住宅核心區，交通便利生活機能非常好，又靠近大灣商圈、永大商圈，但土地面積比較小，3-4年前一坪17、18萬，2021年已經開到40萬，實際成交有到35至38萬的，完全是翻倍在漲。



「以後很難看到3千萬以下的透天了!」楊仁傑表示，像地坪30坪左右的無電梯新透天開價就要3千多萬，當時的土地取得成本應不到30萬，像現在這麼高的土地成本，房價自然下不來，現在只有大灣舊社區的老建商推出的小坪數透天，地坪不到20坪的那種，會出現1000萬至1200萬的價格。



重劃區的土地飆漲更是驚人，楊仁傑說，鹽行國中重劃區在未重劃完成之前，遠雄建商就已經先進場卡位，住宅區從分配完的30幾萬開始飆，短短兩三年直飆到55萬，商業區土地現在一坪飆到65萬，所以新大樓上看3字頭甚至4字頭是必然發生得˙狀況，而且土地取得成本太高了。



高漲的土地價格也讓建商開始往永康與新化、歸仁這些外圍交界處發展，楊仁傑解說，像安南區的重劃區地坪100坪的透天才賣3000多萬，永康30坪的一樣價錢，開車也不遠，有部份民眾也會選擇車程10到15分鐘的歸仁跟關廟，1000萬就可以買到新透天，永康的上漲，也帶動了周邊的房地產買氣上揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

明年房價會不會漲？是許多民眾相當關心的課題，大型建商認為，以現在大環境土地、原物料頻頻上漲的情況下，民眾不用期待明年房價有下修的可能性，尤其在桃園以南房價基期低的區域，房價再漲的機率高，尤其交通是改變區域最重要條件，建議民眾購屋要挑選適合自己交通動線的區域。

宏普游武龍：營造成本漲5成

宏普建設業務副總游武龍表示，今年房地產屬於階梯形上漲，主要原因還是通膨，今年第一季至今，政府土地標售底價屢創新高，營造成本、鋼筋、水泥、砂等原物料也頻頻上漲，工資上漲外，缺工問題也相當嚴重，各個工種都少有新血，僅能依靠老師傅，去年到今年，房價約漲10%，但營造成本就漲了50%，土地也漲30%。

明年房市是漲是跌？游武龍認為，工資漲上去就不會下來，原物料價格下跌的機率不高，所以房地產下修的機率並不高，再加上如今的買盤都是島內需求，當疫情受到控制後，國門開，將有更多台商回台購買房地產，尤其是桃園以南，房價還在每坪20、30萬元，基期低，尤其土地加上原物料的成本就要每坪20萬元，未來還有漲幅空間。

台灣其實有很好的經濟實力，各個城市也都在建設，每年台灣股市發出去的股利以兆計算，游武龍建議，只要找到適合自己交通動線的區域，覺得不錯的自用產品，有能力就去購屋，且以現在低利率的環境來說，繳房租不如繳房貸。

游武龍認為，年輕人的觀念已經跟長輩不同，長輩一定要住在台北市大安區，但年輕人從國門出去4個小時，可以飛到香港、澳門、曼谷、日本等區，這是屬於年輕人的亞洲生活圈，住宅也是一樣，坐高鐵，台中到台北只要1小時，桃園到台北只要半小時，6個高鐵特定區是近10年發展最快速的區域，同時也縮短房價，交通是改變區域最重要的因素。

遠雄張麗蓉：買氣延伸到明年第2季

遠雄房地產總經理張麗蓉認為，疫情從5月份開始，到7月底有比較好的控制，之後民眾開始觀望，10~11月買氣熱絡，事實上，這是6個月的購屋需求，濃縮在2個月內購屋，加上928檔期原本就是購屋熱季，是種悶鍋效應，不需要太過異常看待，之後應該會回歸於平靜。

當然今年來講有3個重點，第1台灣疫情控制得宜，可以看到台灣人民自律的水準，第2在土地、原物料高漲產生的效應，再來產業面，包括台積電等相關產業蓬勃，股市一直在創新高，股市屬於流動財，這股熱錢有人想要獲利了解，資低落地後，很容易就進入房地產市場。

今年第4季房地產可說已經大勢底定，這股買氣延伸到接下來明年1、2季應該沒有太大的問題，且以買賣移轉棟數來看，今年預估35萬棟，去年32萬棟，預計增加3萬棟，等於8%的成長，屬於穩健的成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】