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新竹縣的房東、想租房的民眾注意！新竹縣社會住宅包租代管第3期計畫自即日起開跑，第三期目標數媒合600件，為鼓勵更多人加入，提供房東地價稅等稅率優惠，每年最高一萬元修繕補助等，弱勢房客最低5折租金，落實社會住宅正義。

新竹縣長楊文科表示，隨著新竹縣人口數量持續提升，不斷有外來人口持續增加，在營建署的支持下，新竹縣推動社會住宅包租代管計畫，由專業公司免費替房東出租、代管、對房東、房客而言，租屋都能更方便，也提供弱勢家庭及就業、就學的青年在以優惠條件租屋，在居住品質上也能獲得保障。



新竹縣產發處說明，社會住宅包租代管計畫分為「包租包管」及「代租代管」兩方案，「包租包管」為政府委託民間業者承租民間住宅，業者再以二房東形式負責轉租與房屋管理事宜，且保證房東收租3年；「代租代管」則由業者協助房東出租住宅予符合資格之房客，並代理房東管理出租住宅。



縣府本次委託兆基管理顧問股份有限公司竹縣分公司及大管家租賃住宅代管有限公司兩家租賃業者，透過專業租賃業者蒐集縣內房源，並代替原屋主進行管理、修繕並依申請資格條件辦理招租作業，也希望符合申請條件的民眾善加利用。



為鼓勵擴大租屋供給，針對房東如將非自用住宅委託包租代管業者出租管理，將提供房屋稅、地價稅及綜所稅優惠、公證費以及每年最高一萬元修繕補助。



對於房客，一般戶享市價租金8至9折優惠，而社會經濟弱勢戶享租金5至7折優惠。此外，第3期計畫新增包租代管整合租金補貼方案，開放參與租金補貼案的房、東客本次可以一同加入「包租代管」方案，房客更可以自由選擇包租代管或租金補貼兩種住宅補貼資源方案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市政府近年來配合軍方推動老舊眷村土地活化政策，透過都市更新容積獎勵等方式多元取得公營住宅，不但保障地主權益，同時顧及到公共利益，積極創造地區發展、公部門與投資者等多方共贏效益。

台南市長黃偉哲表示，社會住宅是蔡英文總統的重要政見，也是一個實現居住正義的工具之一，為了活化閒置的眷改土地，因應都市發展的需要，公辦都更是最透明也最有效率的方式，而且可以開闢公共設施，以容積獎勵為誘因，有助取得社會住宅、停車場、公園綠地等，提升在地生活品質。



黃偉哲也指出，如果完全只憑政府的力量來興建，不僅會增加大額的經費支出，也會累積許多公共債務，為了要實現居住正義，卻造成沉重的財務負擔。但是台南市政府花最少的經費來取得這些社會住宅，提供市民居住需求，只租不賣也杜絕了土地和房屋炒作的機會，是創造中央政府、地方政府、企業、市民四贏的局面。



都發局指出，眷改土地計有6處，包括二空新村、精忠二村、中興新城、自強新村、大鵬五村、九六新村等，配合國防部政治作戰局推動老舊眷村土地活化運用，以附款式標售或權利變換分回房地方式處分；營改土地1處為平實營區，活化國防部軍備局經管之低度使用營區土地，以都市更新權利變換或設定地上權方式處分，規劃7案/10標招商，預計2020年至2023陸續完成招商。



公辦都市更新總計將取得社宅1,554戶、社宅汽車位884位、取得公設用地7.75公頃，包括社宅管理維護費及完成公設開闢在內，可節省公帑約145億元。南市社會住宅目前盤點約4,229戶，預計2021年12月1,178戶動工，2022年12月1,645戶動工。



公辦都市更新將達成多元效益，不但讓國防部能活化土地，減輕營眷改基金財政壓力，同時滿足中央及地方政府住宅政策，鼓勵民間投資興建，創造經濟發展，更提升整體都市環境發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市財政稅務局表示，本次修正非自住房屋徵收率法案，為避免對多屋族課徵差別稅率而影響到其他族群，特別針對公有房屋供住家使用、勞工宿舍及地上員工停車場、公立學校之學生宿舍BOT案、公同共有者、建商營建之房屋於待銷售期間、符合「租賃住宅市場發展及管理條例」第17條規定之租賃住宅等7類房屋予以排除適用，並另訂其徵收率配套措施。以台南市2021年房屋稅課稅人數約56.4萬人，受影響人數自然人及法人約計3.9萬人，占全市房屋稅課稅人數僅約6％左右不到7％受影響，也就是課稅人數高達約94％是不受影響。

該局說明，本次非自住房屋徵收率修法案，係依房屋稅條例第5條規定為準據，按所有人持有房屋户數訂定差別稅率及法定稅率範圍，草案以非自住房屋為課稅對象，5戶以下每戶2.4％，6戶以上每戶3.6％，完全不影響自住房屋3戶以內1.2％之稅率。又房屋稅是以評定標準價格為課稅現值，並非以市價計課，如因繼承取得老舊房屋，其課稅現值在10萬元以下且供住家使用，依現行規定免徵房屋稅，又以公同共有方式繼承取得，本次修正法案也予以排除，仍維持現行1.5％稅率課徵。此外，如該繼承取得房屋供作出租營業使用，因為非住家用房屋是按營業用稅率計課，亦不在此次修法範圍，故其户數也不會列入非自住房屋差別稅率戶數之計算。



該局再次強調，這次多屋族稅修正草案係基於量能課稅原則，有能力擁有較多房屋者，多負擔一點稅，但絕不會波及供自住使用者，其本人、配偶及未成年子女全國合計3戶內按1.2％優惠稅率之現況。至於外界指稱婚前夫妻各自擁有多戶自住房屋，致婚後因超過全國自住3戶之限制，此一問題係因中央法規已就自住房屋戶數及適用範圍規定認定標準，並非本次非自住房屋稅修法造成的婚姻懲罰，故本次修正法案並不會因婚姻關係而增加受影響人數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」，房價始終在1字頭徘徊的善化、新市周邊居住需求強勁帶動房價。(圖/記者張瀞勻)

沒有最貴，只有更貴？近年房市不只買氣旺，房價同樣漲翻天，許多購屋族更因預算考量，只能選擇「流浪到蛋殼區」，使蛋殼區房價興起一波瘋漲潮。根據591新建案調查五都及新竹縣市，蛋殼區近五年的大樓新案房價漲幅，全台各地漲幅驚人，其中漲勢最猛烈的地區，第一名落在台南市新市區，以漲幅78.8%奪冠；第二名則是同屬台南的善化區，漲幅70.3%緊追在後；第三名由新竹縣新埔鎮，漲幅66.2%拿下。

根據數字科技(5287)旗下的591新建案統計，全台主要都市中，除台北市因房價過高未列入統計外，其餘五都及新竹縣市蛋殼區近五年的大樓新案成交價，若按區域分布，台中、台南及高雄合計有九區上榜，北台灣僅六區進榜，呈現「南熱北溫」景象；591新建案指出，相較北台灣，中南部房價基期較低，一旦有建設挹注，帶動價格走揚，漲幅自然顯著；加上這波買氣以剛需買盤為主力，許多預算有限的購屋客，眼見蛋黃、蛋白等區房價不斷堆疊，只好出走至更平價的蛋殼區，進而帶動買氣向外擴散。

漲幅最高的台南市，過往在六都房市價量雖屬「末段班」，近年卻在建設興旺，就業與人口雙雙強勁，加上地價相對低廉，吸引建商南遷插旗；像是曾被戲稱「台南鄉下的鄉下」，房價始終在1字頭徘徊的善化、新市，近年受益南科議題發燒，周邊居住需求強勁，不僅建商嗅到商機，頻頻獵地推案，投資客同樣湧進卡位，目前兩地大樓2、3房，成交價格均站穩2字頭，隨著台積電南科廠陸續完工，加上近善化市區的南科F、G區區段徵收案開跑，後勢利多不斷。

▲近年受益南科議題發燒，台南市蛋殼區瘋漲。(圖/記者張瀞勻)

另外，本次上榜的蛋殼區，不少是因周邊地區買氣旺盛，「跟風」補漲所致；如漲幅第三名的新竹縣新埔鎮，過往房價僅1字頭，且以透天產品居多，但隨著鄰近的竹北縣治一二期、高鐵特區等地房價爆發，促使竹北客及建商跨區出走，帶動房價起漲；目前當地新案多集中於田新重劃區內，陸續有華廈、大樓預售案推出，整體行情也挺進至2字頭。

房價同樣很有感的台中市，過往首購族要尋找1字頭的新案，不是往台61線西濱公路以西的海線，就是朝山邊的東勢，沒想到在今年兩地房價同步突破2字頭!尤其東勢在預售案鼓舞下，每坪成交價已衝上22.5萬，讓當地人直呼不可思議；此外，海線最大城市沙鹿區，近年憑藉親民房價，更成為首購、投資客天堂，整體行情一路漲到單坪26萬，隨著建商持續加碼，未來當地新案更可望突破3字頭。

位在首都生活圈的新北市，唯一上榜的五股區，在洲子洋重劃區新案激勵下，房價亦是三級跳，目前區內新案成交價已站穩3字頭，如茂德機構興建的「天空之邑」，中樓層行情更達每坪39萬，突破4字頭指日可待。至於「脫北者」的購屋首選桃園市，近年在雙北高房價擠壓下，諸如青埔、中路等重劃區紛紛起漲，推擠買盤流向楊梅、八德及龍潭等外圍區域購屋，刺激當地房價衝上2字頭。

高雄上榜地區，不意外地落在建設動能強的北高雄，包括近期聲量極高的楠梓、橋頭等區，當地除了房價親民，是知名首購熱區，隨著橋科、新台17線等利多發酵，加上台積電設廠消息傳出，刺激房價井噴，目前當地新案價格已是坐2望3，5年間價漲幅度高達5成。

新成屋房價帶動中古屋房價已是常態，但真的是如此嗎？東森房屋研究中心根據內政部實價登錄資料統計，台中市0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差達21.2％，其中，中區落後高達85％，一坪價差高達14.2萬；東勢區落後64.1％，梧棲區落後40％，新舊差距之大值得注意。

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示，中區是一個位於精華地帶的舊城區，因為建地不足，近幾年少有新建案推出，因此這幾個新成屋就相比中古屋而言價差很大， 而緊鄰中區的西區，受惠生活機能和重大議題帶動，交易量強強滾，但由於「由鉅大恆」、「富邦天空樹」等豪宅交屋影響，拉開新舊屋價差。



另外外圍地區的東勢價差比排名第二，原因在台中建商近年搶攻首購需求與區域性自住客，轉往市郊外圍房價低基期區域開發，過去屬於透天市場的東勢，近年大樓新案動作頻頻，逐漸站上2字頭，另由於先前大地震影響，一定年份的中古屋還是帶有抗性，因此形成價差。

 

至於排名最末的神岡區，神岡區受惠於擴大神岡都市計畫產業園區、神岡豐洲科技工業園區2期，帶動外圍就業機會，房地產間接受惠，中古屋也被大幅帶動，目前透天預售屋總價1880萬元起，但由於是預售尚未交屋，因此價差呈現負數比。



至於新舊比持平的大甲區，東森房屋大甲加盟店店長薛美華表示，大甲區幅員廣闊，各區塊價格落差很大，像是今年出現好幾比新屋成交的長壽路區段，位在大甲最北邊，已經在苑裡跟大甲的交界，新屋僅落在14萬16萬左右，如果是正市區，大甲國小國中一帶，生活機能良好，新成屋大約會到25萬左右，大甲正市區的中古屋可能還比北邊郊區的新成屋價錢高，整體平均之下，才會呈現這樣的數據。

 

根據最新官方統計資料顯示，台北市2020年新增家戶數僅剩下百餘戶，位居六都之末，2021年戶數更是首度不增反減，家戶數減少3600餘戶，相較於2009~2014年每年的家戶數都還增加萬餘戶，家戶數由盛轉衰跡象顯著，一方面台北因為高房價且屋齡普遍老舊，有些民眾搬遷到新北市的重劃區，另一方面人口老化可能也導致家戶數減少，而2021年家戶數增加最多的是桃園市、其次則是持續吸納北市人口的新北市，家戶數的變動長期將對房市造成直接影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然台北市近年房價也和市場走勢相似，由盤整轉為緩漲趨勢，但房價漲幅明顯不若相對平價的都會區，可能與家戶數由正成長轉為衰退有關，而台北市首購減少可能不是因為工作機會的關係，反而與房價、住宅屋齡普遍老舊，加上大台北地區捷運網絡成熟，人口選擇向外搬遷，加上新北市也有許多新的額滿學校產生，新北與台北市的差距已經不若早年顯著，為了追求更好的居住品質，大台北生活圈的民眾有些選擇工作在台北、居住在新北。

統計官方戶籍資料可發現，全國的戶籍數量一直呈現增長趨勢，2021年則是首度突破900萬戶，六都長年戶籍數量也都呈現增加趨勢，不過台北市戶籍數量已經由盛轉衰，2014年前年增普遍都還有1萬戶，2016~2019年則每年剩下年增3~5千餘戶，2020剩下年增120戶，2021年則是首度呈現衰退，但其餘五都仍維持穩定增加至少6千戶以上。

雖然家戶數衰退可能也代表市場的買盤減少，但並不與房價下跌畫上等號，曾敬德指出，雖然台北市近兩年家戶數已經轉趨衰退，不過台北市房價並未因此下挫，主要台北市已經不是以首購為主力的市場，反而是以換屋市場為主，市場並沒有供過於求的疑慮，不過考量生活品質的問題，賣掉北市舊公寓換到新北市大樓社區的趨勢仍存在，尤其大台北生活圈成型後，人口更不用一直往台北擠，捷運網路更達到城市擴張與把人口往外分散的效果。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄橋頭科學園區開發案區段徵收計畫從2021年10月4日起至11月3日止公告徵收，預定自11月4日至11月18日辦理地價及拆遷地上物補償金發放作業。營建署表示，截至目前為止，民眾申請領回抵價地之比例已達93.4％。

營建署：保障小地主配地權益，調整最小開發規模



營建署表示，為保障小地主之權益，已與高雄市政府共同研商重新調整部分住宅區街廓深度及最小開發規模之都市計畫內容，將回歸適用高雄市畸零地使用自治條例。此都市計畫修正內容經2021年6月15日內政部都市計畫委員會第991次會議審議通過，預計配合區段徵收發價時程於2021年11月底函請高雄市政府辦理發布實施。



營建署指出，申請領回抵價地地主之土地權利價值及最小分配面積需俟申領抵價地作業及地價完成評定後才能確定。高雄市政府預定於2022年6月份召開抵價地分配說明會時詳予說明。



營建署提醒：請地主把握時間申請領地



營建署表示，請有申請發給抵價地需求之地主，務必於本案徵收公告期間內檢具抵價地申請書及相關證明文件，於每日上午9時至下午4時於高雄市政府1樓土地開發處服務台(高雄市苓雅區四維三路2號1樓，電話：07-3368333，分機2620、2596)設有專人駐點解說及內政部營建署高雄新市鎮工務所(高雄市橋頭區新莊里10鄰橋新五路299號，電話：07-6111928、6124559)提出申請。



對橋科區段徵收計畫公告及徵收補償價額有異議者，請依相關規定，以書面向高雄市政府提出



營建署最後表示，如區段徵收範圍內受影響之權利關係人對本案公告事項有異議者，可於公告期內，檢附證明文件以書面方式向高雄市政府提出異議；如對徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內，以書面向高雄市政府提出異議，該府接受異議後將會查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人，若對前項查處不服者，得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

好山好水的南投縣埔里鎮，近期受惠大型投資案進駐，掀起一陣休閒不動產的置產風潮，東森房屋分析，雖然位在蛋白區，但目前光埔里鎮動工的建案就有5棟，準備動工的高達14棟，外地買盤佔了6成，成交價也都穩站2字頭。

南投近年來休閒投資案動作頻頻，如麗寶集團進駐投資43.7億元將開發「赤崁頂遊樂區」、政府又投入30.6億元合作開發「埔里福興溫泉區」，深耕南投的東森房屋草屯店店東張鈞䆣表示，近期也有在地的上市公司斥資數億元，購入埔里土地，將興建博物館等利多消息，且這些開發案有望在未來3年看到初步成果。



張鈞䆣分析，近期在埔里新預售案的開價來到22~29萬元，價差部分來自各個案場的基地大小、公共設施豐富度不同，成交均價21~23萬元之間，且6~7成是「外地移民自住客」，本地客也有4成左右。



埔里的好山好水好風景，其實與宜蘭房市走向類似，埔里距離清境農場、日月潭、鯉魚潭、埔里酒廠、鹿谷、麒麟潭等地都不遠，張鈞䆣觀察，比較特別的是，受到疫情影響，近期客層多為「接近退休的高資產族群」，希望生活步調緩慢、恬淡，也具有休閒想法。



在房市部分，則明顯挹注在具有大型公社、飯店式管理的新大樓，張鈞䆣說近期埔里就形成另外這種特殊買盤，另一方面，高資產族群即便退休，腦袋也不退休，大型的農業用地也成為埔里房市另類焦點。



以可以鳥瞰草屯、台中的九十九尖峰周邊來說，這幾年土地雖然不貴，但是交易相對熱絡，不少藝術家、企業家關注，尤其農地買賣所有權移轉，可免土地增值稅，在贈與稅、遺產稅也都有相關的減免規定，連房地合一稅都可以免稅，也成為熱門購地選項。



針對近年工、料雙漲下墊高房價，張鈞䆣認為，工資上漲主因為多種營建業同時啟動、外籍勞工進不來，而搶工最兇的則是科技業興建廠房，當廠房工程告一段落後，市場工資才有望回穩；張鈞䆣預估，未來3年房地產市場上漲速度有往緩解，做小幅盤整。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年收不到百萬元入住台北不是夢？根據財團法人金融聯徵中心近一年新增房貸資料統計，台北市年收在100萬內的購屋族，從2020年下半年到2021年下半年，四個季度期間，以內湖區交易最多，共新增1163件房貸，居台北各區之冠，購屋平均總價約1761萬元，平均單價48.1萬，銀行核貸利率僅1.4％。

第一建經總經理謝萬雄表示，從聯徵中心統計及第一建經不動產交易履保案件分析，內科除了高科技產業，還有包括媒體等知名企業進駐內湖設置總部，因此內湖上班族收入穩，都是銀行眼中的優質房貸戶，因此核貸利率1.4％是各區最低！而以平均1700萬左右，可以在內科買3房舊公寓，或是東湖電梯小宅，讓年輕夫妻卡位台北市門牌。



新增貸款居次的是中山區1122件，平均總價1698萬元；而文山區房貸量801件位居第三名，購屋總價1483萬元。



第一建經研究中心副理張菱育分析，中山區有不少套房及挑高複合式住宅，都屬於低總價、好入手的產品，且中山區地段精華，是不少單身首購族在台北購屋的優先選擇之一；文山區擁有低單價、坪數空間大的優勢，吸引新婚夫妻、小家庭在此購屋，2~3房的公寓或2房電梯大樓是熱門產品。



購屋總價最便宜的是萬華區，平均1126萬元，是唯一總價在1200萬以下的區域，可以說是成家壓力最小的區域！若以該區近年核貸條件來推估，申貸7成5，貸款30年，利率1.47％來核算，兩人共同支付貸款，每月房貸約2.8萬元，不僅能晉升有殼族、入住台北門牌，再也不用看房東臉色租房子。









 

張菱育表示，年收入不到百萬元的首購族，想要入住台北不是夢，但建議可以3種方式買房：



1.「夫妻同心、其利斷金」，夫妻雙薪合力購屋財務壓力較低，建議可由夫妻之間收入比較高或任職公司規模較佳的人申貸，有機會爭取較好的房貸成數和利率，不過每月房貸最好不要超過家庭月收入的1/3，避免影響生活品質。



2.「親友合資、持分共同登記」，找兄弟姊妹或熟識親友一起合購房子，不僅每人拿的頭期款比較少，還可拉高購屋預算，選擇2~3房的房子，以房貸取代租金，不過為避免產生糾紛，合購最好要以出資比例，採持分方式共同登記；若房子只登記在一人名下，其他人則可申辦預告登記，避免被人任意處分不動產。





 

3.「先求有再求好」，台北仍有低總價的套房產品，像是中山、萬華、北投區可找到500萬內的小套房，但是要留意這些若坪數過小，貸款成數會比較低，甚至不核貸，有些屋齡較高、住商混合、缺乏管理等問題，未來脫手的待售期也較長，也是入手前應評估的條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

興建在921地震前的老舊房舍普遍耐震能力不足，卻是數百萬市民所仰賴的「家」，但誰也說不準這些所謂的「家」能再承受幾次強震，「家」到底是避風港或是變成倒塌的危樓危害了珍貴的生命，居住安全是住在頻繁地震帶的我們目前隨時隨地會面對的艱鉅考驗。

危老政策自2017年推動以來，台北市受理的危老重建計畫案中，改建後約逾八成五申請耐震設計容積獎勵，除重建後的耐震設計外，重建前的耐震評估也直接總體檢台北市的老舊建築物安全問題，利用耐震設計容積獎勵作為重要的重建誘因，藉此提升市民的居住安全，更落實居住正義理念中實現堅若磐石、耐震又安全的社區，為使台北市民享有「住宅重建、市民安心」之目標及落實市民居住安全的願景。



建管處處長劉美秀表示，台北市目前累計共申請751件危老重建計畫，其中核准569件，其申請及核准之重建計畫之績效均為六都之冠。



另外，在容積獎勵方面，目前已核准的569件重建計畫案中，有489件已申請耐震設計獎勵，其中79件獲得耐震設計容積獎勵最高上限10％(耐震設計標章)；申請耐震設計容積獎勵平均為4.5％。值得提醒的是，自2020年起時程獎勵10％已開始逐年下降了，特別呼籲有重建需求的市民朋友們，請務必把握時間整合意願盡速向建管處申請危老重建計畫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】