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台灣房價居高不下，甚至還在緩步成長，市中心房價高，有的民眾轉而購買較便宜的地上權住宅，因無土地產權，且有年限，通常為市價的7~8.5成，地上權住宅雖然不用繳交地價稅，卻要繳交房屋稅及地租，部分地租甚至比地價稅還貴，且貸款成數最高只能7成。

使用權住宅 建商核貸

近年盛行的「地上權住宅」使用類型可分為地上權及使用權兩類，《住展》雜誌研發長何世昌表示，兩者差異在於地上權住宅擁有房屋所有權，可以分割買賣，也能向銀行貸款，現在銀行大多可以承做地上權住宅貸款，但成數較一般住宅低，最高僅能7成，利率稍微略高，若個人信用條件沒問題，通常不會超過2%。

使用權住宅則沒有房屋所有權狀，類似向政府或建商、地主租屋的模式，無法向銀行貸款，只能建商向銀行貸款後，再貸款給民眾，因此利率及成數條件都較一般住宅差，利率通常要2.5~3%，甚至有的利率超過3%，成數不到7成。

收益型產品價格高

目前北台灣地上權住宅的價格大概在市價7~85折間，以市價7折以下的地上權住宅較受歡迎，若折數在市價8折、8.5折，民眾接受度就不高了，不過有的地上權住宅強調收益率或者是強調功能性，如強調租金收益高達2.5%，甚至超過3%，或位於明星學區或市中心，低門檻的總價就能入住，如總價千萬元進入明星學區，這類的地上權住宅房價就比較高。

買地上權住宅要注意未來轉售的規定，如果是購買有房屋權狀的地上權住宅，可以分割買賣，未來轉手不會受到影響，但使用權住宅不能夠分割買賣，未來要轉售，需經過建商同意，購買前要留意買賣契約書內轉手的相關規定。

使用年限差異大 買前須注意

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，地上權住宅由於有年限問題，若購買年限快到的地上權住宅，貸款條件會更差，如之前文山區的地上權國宅「萬寧國宅」，年限到137年，僅剩下不到30年，銀行認為債權擔保風險增大，擔心最後10年沒有人願意接手，貸款年限僅願意給17年，成數也下修到6成，購買前要留意貸款問題。

何世昌指出，不管民眾購買的是地上權住宅還是使用權住宅，坊間大部分建案，業者都透過契約轉嫁的方式，把租稅轉嫁給買方，每年都要繳納房屋稅，也要繳納地租金，地租金金額為公告地價3.5~5％，部分路段的地租金甚至比一般房屋的地價稅還要高，若是購買來投資的民眾，要小心地租金侵蝕你的獲利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據現行法規規定，土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，可適用地價稅自用住宅用地稅率的房地，以一處為限；但台中市稅務局表示，若民眾持有相鄰兩處房屋，並將其打通，即便兩處房屋同屬一人持有、或分別登記為夫妻兩人所有，打通後的兩處房屋皆可適用自用住宅稅率，課徵地價稅。

地價稅一般用地稅率為千分之十至千分之五十五，採累進方式課徵，不過若納稅人持有的土地符合自用住宅用地規範，便可以適用千分之二的優惠稅率，達到節稅目標。自用住宅用地的認定基準，包括房屋為本人、配偶或直系親屬所有，以及本人、配偶或直系親屬須於該處房地辦竣戶籍登記，且房屋未作出租或營業使用等。

打通戶想適用優惠稅率　存2項先決條件

稅務局指出，地上房屋如無人設立戶籍，原則上不能按自用住宅用地稅率，課徵地價稅，但為顧及實際自用住宅之需要，相鄰房屋打通合併使用，且所有權人同屬1人或分別登記為夫妻所有時，即便戶籍僅設立在其中1戶，另1戶住宅也可一併適用自用住宅優惠稅率。

但打通戶想適用優惠稅率課稅，仍存在2點先決條件：

（一）合併後的兩處土地，仍須符合自用住宅用地的面積規範，都市土地以300平方公尺（約90.75坪）為限，非都市土地則以700平方公尺（約211.75坪）為限。

（二） 打通戶欲申請適用自用住宅用地稅率時，需經稅捐稽徵機關派員實地勘查，確認兩處房屋確實已打通使用後，始得認定為同一處房地，一併享有自用住宅用地的優惠稅率。

依內政部現行公安申報規定，集合住宅類建築物達16層以上，其公共區域應辦理公安申報。因此基於提升集合住宅大樓的公共安全性，目前除了台北市自2014年起擴大將11層以上集合住宅類(H2類組)納入公共安全檢查行列外，高市已公告擴大8樓以上集合住宅自2022年1月1日起開始納入申報範圍，強化集合住宅檢查，住戶安全有保障。

工務局表示，自2022年開始新增應辦理安檢申報的標的是8層以上未達16層的集合住宅，會有4千多棟加入檢查行列，檢查申報期間為1月1日至3月31日，且應每3年申報1次，建築物所有權人或使用人，應委託專業檢查機構或人員辦理檢查，如有成立管理組織由管委會或管理負責人申報。檢查項目包括直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急供電系統等6項，檢查後，再由專業檢查機構申報向高雄市政府工務局申報。但必須注意的是若未辦理申報，依照建築法第91條第1項第4款規定，將處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。



工務局說，該局除已函請高雄市公寓大廈管理維護商業同業公會、高雄市物業管理協會等公寓大廈管理公會、及受理建築物公共安全檢查簽證及申報之相關專業公會轉知所屬會員，及請本市各區公所將公告訊息轉知轄內里辦公室廣為宣導外，對於尚未成立管理委員會之社區，也將委託廠商積極輔導成立管理組織，以利業務推動。



工務局呼籲，維護社區建築物之公共安全是全體住戶之責任，為創造安全的家園，請住戶於2022年1月1日至3月31日前委託政府認可的合法專業機構或人員進行檢查簽證建築物公共安全，並於規定期限內完成申報。安全舒適的居家環境有賴於住戶與市府的共同努力，工務局將持續為民眾公共安全全力把關，如有相關建築物公安申報疑問，歡迎向專業檢查機構洽詢專線如下：高雄市建築師公會(3237248)、高雄市土木技師公會(5520279)、高雄市結構技師公會(7138518)、高雄市建築物公共安全檢查公會(3605758)、中華民國電機技師公會南區辦事處(5570905)、高雄市冷凍空調工程技師公會(8121559)、或工務局建築管理處(07-3312982、07-3312651)洽詢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法拍屋市場一向被稱為房市的反指標，今年截至10月25日，全台法拍待標件數有5922件，預計今年在7500~8000件間，創下近10年來新低量，法拍專家指出，觀察平均得標拍次逐年降低、平均得標價提高等現象，顯示民眾對未來房價預期上漲的心態。

法拍待標件數縮水

近2年房價持續上漲，也帶動法拍市場的熱絡，根據寬頻房訊統計，全台平均得標拍次逐年降低，來到2.45次新低，民眾出手愈來愈快速，平均投標人數也來到3.76人的高水位，不僅如此，法拍待拍件數也有明顯量縮現象。

近10年全台法拍待標件數以2011年為最高峰，有高達約2.3萬件，之後逐年下降，至2014~2019年，則穩定在1萬件上下，去年量縮到8619件，今年截至10月25日，僅有5922件，預計今年法拍待標件數將在7500~8000件間，這兩年法拍量縮，與房地產環境大好有關。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，過去投資客進入法拍市場，至少抓2~3成的利率才會進場，但在房地合一稅發布以來，自住客就成為法拍屋主力族群，大量的自住客、長期置產族，或購屋第2屋給小孩的客群湧入，使得熱門地區的法拍物件，得標價已與市場行情差距不大，也不乏第一、二拍就已標脫的情形，最多比市價便宜1成就會成交，對投資客來說，已經沒有利潤了。

搶法拍屋 著眼5年後房價

而過去法拍屋若有10幾20封投標數量，就已經相當多了，現在則動輒20~30封，目前最多的投標數量，是一個台中的別墅，投標數破百封，相當驚人，徐華辰表示，近年購買法拍屋的民眾心態有點改變，以往是抱著法拍屋比市價便宜來投標，現在則抱持著預期心態，自住兼投資，願意以接近市價的價格購入，以取得心儀的物件。

由這些現象很明顯的感受到，民眾預期台灣房地產還是持續往上漲，尤其房地合一稅2.0，針對5年內取得的房產課重稅，民眾獲利不在只著眼現在，而是在看5年後的房價，因此法拍價格愈來愈接近市價。

若觀察六都的法拍數量可以發現，台中、台南法拍待拍數量縮減特別明顯，台南自2017年以來，法拍數量就不足千件，且逐年降低，去年僅有651件，今年截至10月25日，僅有471件，不足500件，台中也是逐年遞減，高雄若看近幾個月也可以發現，法拍量體有減少的趨勢，也符合房產北溫南熱的趨勢。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，10月分數續增至43.1分，較9月（42.2分）成長0.9分，分數連續四個月走升，對應燈號持續亮出代表「復甦安全」的綠燈。風向球六大構成項目中，只有預售屋推案量一項分數下滑，新成屋戶數、待售建案個數、議價率、來客組數等四項分數上揚，另成交組數分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示，10月新建案市況相當穩定，買、賣雙方變動幅度不大，不過賣方惜售姿態愈來愈高，導致待售建案數快速減少與房價跳漲，供給量依然偏向緊繃，但要注意價格若漲得太快，銷售面可能會遇到瓶頸。

新案一波接一波　業者卻怕賣太好

10月預售屋推案量能仍大，高達約9百餘億元；雖然案量不如9月，但指標建案數量卻更多，其中單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「亞昕華威」、大安「潤泰大安富陽」和「朗朗台大」、內湖「光里蘊」、新北市-板橋「僑蓮雄鋒」、「文化金鎂」和「三松Jade Park」、中和「台灣科技公園」與「弘暉大禧」、三重「樺輝品世界」、新莊「海研A3光點」、泰山「朗朗城心」、五股「天空之邑」、桃園市中壢「昭揚大耀」與「威均青塘園」、桃園「悅峰華」、龜山「維持魯威」、龍潭「石門湯旅」、大園「威均帝璽」及「嘉鼎綻」、蘆竹「新潤捷韻A10」、「大築文滙」和「大華首捷」。

10月新釋出的成屋案戶數也往上衝至逾8百戶，但單一案量逾15億元以上的指標案只有新北市-新莊「榮馥大院」。

何世昌指出，由於近期價格跳漲得太快，部份業者擔心「今日完銷，明天就後悔」，開始吹起惜售風，有些建案邊賣邊漲價，有的則是直接封盤、或者先撤場不賣，以致於線上待售的住宅建案數量急降至1,200個以下，分數連二個月上揚。

旺季市況續熱　人氣與買氣俱揚

而10月議價率則微幅減少至約11.9％，較9月縮小0.2％，分數因而上升。議價率縮小的主因是成交價持續上揚，由於新開賣的建案價格普遍高高掛，若有平價建案推出就會迅速被掃光，就連過去爹不疼、娘不愛的社子地區，竟罕見出現秒殺案。

至於市況方面，10月住展風向球追蹤的指標建案平均來客數續揚至38.9組／週，較9月（33.7組／週）增加6.2組／週，已連續四個月正成長，且為今年來最高水準。看屋來客量衝高的主因，與10月為購屋旺季、連續假期較多，以及指標建案積極釋出廣告吸引來客等因素有關。

10月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數上揚至4.0組／週，較9月（3.8組／週）略增0.2組／週，成交組數亦已連續四個月正成長，唯對應分數與9月相同。近期除了剛性需求買盤穩健外，受到通膨預期影響，購買力更強的置產客群買盤已成為支撐房市的第二隻腳。

何世昌認為，由於近來多頭氣勢強盛，建商「怕賣太便宜」的心態濃厚，「先觀望、緩推案」的味道逐漸萌芽，畢竟晚些推出價格更好，推案急迫性並不強烈，因此Q4推案量可能會比Q3少，供需失衡的狀況恐怕還會再延續一段時間。

位於新北市板橋區的浮洲合宜住宅，日前經監察院調查發現，有部分法拍移轉案件涉及「假債權，真買賣」弊端，運用法拍手段轉售牟利，已違反預告登記限制，相關案件現已交由檢查機關偵辦中。營建署表示，目前已將33件可疑法拍案的地址公告於營建署官方網站，提醒民眾切勿購買相關案件，以免自身權益受損。

為實踐「居者有其屋」使命，內政部於2010年核定「健全房屋市場方案」，以政府與民間合作方式，推動「合宜住宅」，並採預告登記限制，規定承購人於10年內不得有出售物件的行為，包括林口A7合宜住宅、板橋浮州合宜住宅，皆屬此案成果。

禁售期遭破解 營建署擬提民事訴訟購回

未料政府原先為防止炒作，訂定的10年禁售期，仍遭到投資客破解。監察院指出，板橋浮洲合宜住宅自2018年大量交屋後，法拍案件頻傳，監察委員介入調查後發現，在55件法拍移轉案中，有多達7成疑似有「假債權，真買賣」情事，顯示合宜住宅已淪為有心人士套利工具。營建署表示，後續將全力配合檢察機關調查，並提起民事訴訟，以原承購價的85％購回住宅，以杜絕合宜住宅承購人透過法拍規避閉鎖期。

營建署說明，為確實解決民眾現今居住問題，未來中央將不再興建合宜住宅，改為推動「只租不售」的社會住宅，並以8年內完成直接興建12萬戶、及以包租代管方式興辦8萬戶為目標，後續也會持續優化社會住宅政策，保障國人居住權益。

台北市長柯文哲近日前往台北市議會，針對台北重大工程、BOT案及交通政策進行專題報告，會中有多位議員關切社宅議題；針對營建成本高漲，是否會影響社宅興建進度，以及後續租金價格一事，柯文哲表示「該執行還是需要執行」，並主張未來社宅會以市價8折為基準，訂定合理租金行情。

北市社宅停看聽 柯文哲透露改進方向

柯文哲說明，近年興建社會住宅時碰到的問題，包括營建物料價格飆升、缺工缺料嚴峻，以及疫情衍生的招標問題等；台北市政府為精進社宅政策，預計後續將針對「編制符合市場行情預算」、「調整契約放寬物調規定」、「精簡設施設備與規格來降低營建成本」、「訂立合理工期」等方向進行改進。

柯文哲說明，為提升社宅品質，未來市府將推動成立「北市住都中心」，以永續經營台北社宅，朝總體自償率100％的目標邁進，打造民眾與政府都可負擔的永續公共建設。

引進保險業蓋社宅可行？柯文哲：業者尚有疑慮

針對議員對社宅執行進度，與未來租金是否會增加的疑慮，柯文哲回應，雖當前受營建物價上漲影響，社宅興建成本增加，不過社宅計畫仍需依照進度執行；另雖社宅宗旨是為落實居住正義，但其租金也不宜無限度降低，因此柯文哲仍主張，以市價8折出租社宅，會是較合理的租金訂定方式。

另有議員關心保險業者投入興辦社宅的可行性，柯文哲表示，就日前與保險業者座談結果來看，業者認為資金不是問題，只是對於投資計畫的不確定性尚有疑慮，對此台北市政府後續會把標案投資計劃寫明確，讓業者的不確定性降到最低。

國營事業台糖公司為活化土地資產，近日公告釋出高鐵嘉義站特定區17筆土地，以及縣治特區22筆土地，合計土地面積共約81.70公頃。該案將在11月16日於嘉義縣人力發展所創新學院大禮堂舉辦招商說明會，鎖定住宅商辦、物業開發、旅館業及壽險公司等投資人。

台糖公司雲嘉區處經理張西德表示，本次招商土地位處精華地段，土地完整且產權明確，共有住宅區、商業區、產業專用區、產業服務專用區及購物中心區等土地，標的選擇多元，將維持「只租不售」原則，採出租、設定地上權或合建模式，進行招商及開發。

近故宮、科學園區 土地潛力可期

張西德說明，本次釋出土地的交通機能相當完善，如高鐵特定區土地便坐落於嘉義縣太保市與朴子市之間，除有168號縣道作為主要聯外道路，距82快速道路也僅需5分鐘車程，交通路網四通八達，適合各產業進駐。

周邊環境部分，台糖強調，本案土地鄰近故宮南院、樂活有機園區、馬稠後產業園區、微型文創園區等觀光景點及產業園區，未來周邊更有嘉義科學園區開發題材，將吸引就業人口湧入，有助於活絡當地發展及完善公共建設。台糖表示，期能藉由本次招商，帶動周邊商圈及房市發展，打造南台灣新商圈。

根據國泰房地產指數顯示，第3季預售屋新屋相較於上一季價量俱漲，全國大樓可能成交價來到每坪29.1萬元，相較上一季有3.83%的漲幅，學者認為，房地產上漲引發投資客與自住客的焦慮感，年輕人賭房、拚房心態濃厚，政府應多管齊下，落實政策、房貸差別利率等，若放任，恐邁入日本後塵。

張金鶚：房地產不合理上漲

清華大學科管學院榮譽講座教授張金鶚表示，目前房地產漲勢太猛，屬於不合理的上漲，原因雖然很多，包括金融的低利率、資金寬鬆、台商回來等，包括實價登錄2.0揭露預售屋房價，也同樣帶動房價上漲，引發投資熱潮，紅單炒作更顯。

房地產突然猛烈的漲幅，引發投資客與自住客的焦慮感，上漲幅度令人擔憂，但所得不漲，貧富差距愈來愈大，年輕人愈來愈買不起房，只能遷就買很遠很小的房子，年輕人拚了命買房，除了想有自己的房子以外，另外也想賭賭看，房價會不會再漲，就在這種拚房跟賭房的情緒環境下，房價持續上漲。

房價漲 政府須有作為　

張金鶚認為，政府應該要積極面對，雖然不願意房價暴跌，但應要緩緩下跌，至少要讓人民覺得未來是有希望的，而且，房地產暴漲，不僅僅影響民眾生活，也會導致產業將資金投入房地產，資金被排擠，無法有積極的產出或研究，影響十分深遠。

張金鶚建議政府，應該要多管齊下，包括央行、財政部各部會都要有作為，單一囤房稅並非萬靈丹，包括實價登錄2.0也要去查、央行對於房貸應該要有差別利率的限制等，讓民眾認為，政府是玩真的，不然徒有法律沒有執行，只會愈來愈嚴重，若放任房地產暴漲，台灣恐會邁入如同日本房產失落30年的後塵。

莊孟翰：房子將超額供給

房市專家莊孟翰指出，房地產目前看起來好像是供不應求，但裡面有很多是投資性、投機性購屋，未來勢必要釋出，尤其很多人盲目的購屋，即使是蛋殼區的房價也都漲價，而雙北地區的都更、危老案量體不停增加，申請量達3600件，十分驚人，但人口在減少，少子化、高齡化趨勢不變，未來這些房子會變成超額供給。

再者，首購族為了買得起，只能買更遠更小的房子，尤其預售時看不出大小，成屋後才會感覺到小，等到有小孩需要換屋，到時不好出售，這種高房價問題，可能5年內都無法可解。

更嚴重的是，台灣產業出現K型復甦，如高科技產業所得大幅提高，但其他產業持續往下，失業率也提高，政府應該協助年輕人解決住的問題，建議從提高租金補貼、社會住宅、包租代管開始，並增加孩童的就學補貼、所得扣繳等，目前社會住宅量體不足，不妨從現有的捷運共構宅，不售出，保留作為社會住宅，或當有重建案、土地變更時，增加容積作為社會住宅，解決弱勢族群居住需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地產近2個月買氣不斷攀高，甚至有區域出現周周漲的現象，可說是金融海嘯以來漲幅最快速的時候點，代銷業者認為，這是全球救經濟的後遺症，台灣房市將會逐漸鄉香港化，房屋坪數愈來愈小，預計明年依舊是上漲格局，後年高點盤旋，至少盤旋2年才可能緩降，但降幅依舊比不上上漲的幅度。

新理想黃正忠：沒料到漲幅這麼高

新理想廣告總經理黃正忠表示，去年就看出全世界受到肺炎疫情影響，為了救經濟，不停印鈔票，執行QE寬鬆貨幣政策，那時就可以看出今年房市價量皆漲的格局，卻沒預料到漲幅這麼高，突破歷史高點。

這一波簡單來講造成更大的財富，有錢人更有錢，上班族的薪水永遠跟不上房市漲幅，買房的困難度只會一年比一年更難，薪水沒漲，能負擔的總價不變，房價卻變貴，建商只好愈規劃愈小，以往2房規劃26~28坪，現在只有22坪，3房也一樣，甚至出現27~28坪的3+1房產品，逐漸邁向香港化。

今年恐怕是金融海嘯以來房市漲幅最快的時候，尤其近2個月，可說是周周漲，黃正忠表示，不管是建商光是營建成本就漲3成，土地成本也漲，食衣住行通通都漲，甚至虛擬貨幣也在漲，更何況擁有實體的房地產。

明年選舉 打房再起

未來房價還有漲幅的空間嗎？黃正忠認為，現在還看不到台灣房市會跌的原因，唯一的可能性是政府的政策，房市何時會反轉，就要看政府對房市出手有多重，這波漲幅兇猛，央行一定會再出手，再加上明年選舉，居住正義的議題會再浮出檯面。

再者，明年的疫情可望穩定，全球打第3季肺炎疫苗，以後就會變成流感化，各國將會開始壓抑物價政策，資金回收、利率往上漲，預計明年房價將持續上漲，後年開始將會高點盤旋，至少會盤旋2年後才會下修，根據以往經驗，房地產都是漲多跌少，就像便當價格上去就不會下來了，房地產也是，可能漲5成才跌2成，所以有能力購買還是得盡快購屋。

華威孫晟泰：持續看好青埔

華威廣告副總經理孫晟泰表示，北台灣有許多重劃區都值得關注，如板橋江翠、塭仔圳等，尤其持續看好青埔，近期土地標售標出高價，促使新案房價跳增式追價，A7重劃區則是北台灣首購族買得起的親民區，有捷運、科技園區及醫療資源，CP值最高。

對於未來房價，孫晟泰也認為，在建商無法取得便宜土地的情況下，房價沒有下修的空間，然而薪水追不上房價，若經濟許可，建議首購族勇敢買下去，除了區位的選擇外，最好選擇單層戶數少的社區，通風採光條件佳外，選擇以自住客為主的社區，釋出少自然保值性佳。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】