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防止國內房市過熱，央行特別將部分交易熱區匡列起來，包括竹北等地，新增第2戶購屋貸款不得有寬限期規定，甚至要求銀行提高第二戶房貸利率，該政策實施以來，已逐漸在竹北發酵，銀行不論是針對首購或換屋核貸成數降低，買方自備款準備金較往常增加約1成。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，由於竹北被央行列為重點管制區域，銀行在核貸方面自然會趨向保守。信義房屋竹北文興店店長陳世光同樣指出，銀行會依央行指示縮緊核貸條件，不論是首購或換屋族，目前銀行核貸成數約較過去減少1成，因此，房仲多會提醒買方在自備款準備金部分要增加1成預算。

從金融聯徵中心統計數據來看，央行管制前，新竹縣今年上半年核貸成數居全台各縣市之冠，達79.8%，其中，竹北居首，房貸成數達79.89%。郎美囡分析表示，去年底是房市最熱時間，又因政府尚未出手打房，加上竹北新成屋交易居多，因新成屋貸款由建商與銀行整批談定的專案條件較好，才會拉高貸款成數。

郎美囡進一步指出，央行管制貸款成數和利率部分，由於銀行鑑估值仍為簽約價的9成，對於竹北高收入的買方影響不大，僅自備款多需準備。雖然央行管制動作影響房貸成數，對竹北的房市未形成衝擊。陳世光說，竹北剛性需求為重，以自住客為主，並且多為年輕夫妻居多，認為租不如買，需求仍強勁。

不過，現階段面臨供給量不足問題，陳世光說，竹北腹地少，政府對第二戶買賣課重稅，以及預售屋價格攀高，屋主擔憂賣屋後價格，難以負擔新屋房價，在出售趨向保守。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打房「房價越打越高」？近年來，政府推出打房相關政策，希望能抑制房價的漲幅，但近期房市狀況不只市況熱絡，價格也持續高漲，日前內政部公布今年第二季及第三季的「可能成交指數」，第二季至第三季的數據曲線呈現45度角上升，也在網路上引起熱議，更被形容成是房價暴漲。

為何房價指標呈「暴漲」？　專家曝8大因素

內政部不動產資訊平台的「可能成交指數」，從今年第一季129.86、第二季129.45，突然上升至第三季的134.69，漲幅相當明顯。若是觀察以實價登錄不動產交易價格資料編撰而成的住宅價格指數，也可明顯觀察到房價從2018年第二季開始，曲線就是一路上升，甚至近兩年的曲線可說是相當「陡峭」。

▲去年第4季至今年第3季的「可能成交指數」走勢。（圖／取自內政部不動產資訊平台）

對於房價上漲的現況，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，2020年開始至今，住宅市場在剛性需求支撐、營建成本高漲、通貨膨脹保值心態等環境下，展開一波較強勁的上揚，全台土地、商用、住宅市場全面價量齊揚，房市正式邁入景氣技術第六循環的主升段。

李同榮提到，這一段房市回升行情，主要建立在包括「美商戰引發國際貿易保護主義，帶動台商製造業回流榮景」、「台商資金回流與租稅大赦引發的資金大回流，帶動搶購土地風潮」、「台灣經濟成長率表現強勁，帶動購屋需求」、「近幾年國民每人平均所得大幅提升，帶動購屋能力」、「產業鏈南移助漲基期較低中南部，帶動全台蛋白區全面翻揚」、「兩代不同堂趨勢大爆發，帶動市場強勁的剛性需求」、「營建成本高漲與通膨隱憂，帶動自住丶換屋丶投資保值的搶購風潮」、「景氣循環由2018Q3止跌點回升，帶動另一波段的技術回升行情。」等8大利因。

不過，雖然房市在上述8大利因帶動下，讓各區域、各類產品價量齊揚，甚至全年交易量上看35萬棟，但這一波主升段行情能持續多久、明年是否還能延續今年漲勢，李同榮對此認為，未來房地產走勢還將面臨7大挑戰。

2022年還會繼續漲？未來有這7大挑戰

李同榮提到，首先是「全球QE縮表資金回收的挑戰」，由於美國聯準會（Fed）今年9月決策會議，應在11月中或12月中開始縮減於新冠疫情期間所推出的刺激措施規模。而後又有經濟學家認為，Fed將在11月會議宣布啟動量化寬鬆（QE）退場機制，甚至可能當月就實施，縮減步調可能為每月150億美元，明年7月完成，一旦QE提前縮表，勢必影響全球資金流動，間接抑制泛濫資金流入股市與房市。

其次，「通貨膨脹與營建成本大增的挑戰」，全球性通貨在油價與大宗物資大幅上升帶動下，通貨膨脹指數上升，通膨初期對房市有保值心理的激勵，通膨中期會帶動搶購風潮，末期銷售率下滑，產生停滯性通貨膨脹，就會對房市產生不利影響。

目前看來，台灣消費者物價年增率在3%範圍內，若2022年通膨超過5%，且營建成本又持續上升，對房市就會是嚴峻考驗，能否轉嫁至市場是一大關鍵。

另外，未來也會面臨「利率上升壓力的挑戰」，李同榮說，若全球QE提早縮表，為求資金逐漸回收，緊跟而來就是利率提升的壓力，當然利率回升初期會較溫和，對房市的影響較有限，但對市場中期而言，就會是一大警訊。

「蛋白區漲勢動能是否持續的挑戰」，則代表此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲，也是市場的主要推升動力，兩代不同堂趨勢增進市場需求量能，但持續動力有待換屋需求量能跟進，否則市場持續推動量能將面臨蛋白區房價是否會漲不動的挑戰。

李同榮也提到，「預售市場假性需求爆增與房市超熱的挑戰」是指房市循環中主升段走勢另一特色就是短線有利可圖的炒作，尤其近年中南部漲幅較高，成為預售紅單短線炒作溫床，雖有政策打炒房抑制紅單措施，但在稽核困難情況下，紅單炒作依然猖獗，若此現象持續擴大，房價將會縮短主升段的持續動能，上升趨勢線就會提早終止。

再者，「政策打炒房升級的挑戰」，2020年不但有實價登錄2.0、房地合一2.0、央行三度限貸等打炒房措施，但因房市漲勢難擋，面對地方選舉與民意壓力，政策面若加重打房力道，若力道過猛就會有硬著陸的危機出現，因此，政府政策宜小心謹慎，購屋者也得戰戰兢兢的面對挑戰。

最後，李同榮也說，也需留意「兩岸衝突性增高的挑戰」，因為近年來中美商戰持續加溫，台美友好關係增進，引發中共軍機不斷擾台，且情況有增無減，在中美夾縫中，台灣處境非常艱難，一旦有突發性衝突產生，對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響，雖然機率不會太高，但也是房市長線發展觀察的重要指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

先前房市雖因疫情而逐漸趨緩，不過在市場需求與供給持續暢旺之下，國內房價不僅未見下探還持續緩漲，這也連帶影響到「首購族」的購屋方向。根據國內房地產媒體公司近期的調查顯示，六都民眾的購屋需求，在網路上的討論聲量雖在金融話題升高的排擠下趨緩，但以往由俗稱「蛋黃區」的市中心往市郊蛋白或蛋殼區移動的購屋行為，開始出現明顯的跨縣市流動討論，首購族討論出走到「蛋盒區」的聲量大增。

房地產媒體代理商彥星喬商總經理劉安立觀察，從今年前8月的買賣移轉棟數來看，全年有望較去年成長，有機會挑戰房市近7年來的交易新高；顯見高房價的問題，沒有逼退購屋族群的剛性需求，但迫使首購族不得不考慮移居外縣市。

輿情系統品牌意藍資訊OpView經理宋孟儒指出，由於市中心開發較早房價偏高，近年推案多屬豪宅產品，因此網路輿情討論聲量較少；購屋需求輿情多以首購族的話題居多，因此雙北生活圈每季調查幾乎都有林口、三峽、淡水的區域個案討論。

不過，宋孟儒分析，今年上半年雙北市的民眾，除了探討少子化、高房價、出走潮等痛苦指數偏高的現象級關鍵字之外，青埔受惠於高鐵的便利性縮短了通勤時間，且重劃區議題多未來漲勢可期，也納入了雙北民眾購屋討論的範圍之內；而連柯P都直呼台北房價年輕人買不起，使得台北市長柯文哲成為上半年台北房市輿情熱度上升最多的話題指標。

青埔、竹北及烏日，分別是桃園、新竹及台中的討論熱點。宋孟儒表示，在桃園及新竹的房地產輿情聲量裡也觀察到跨縣市相互提及的關聯性，台中則是與彰化連動；相較於雙北輿情討論較多的現象關聯字，桃園則是針對邀請KOL開箱或近期推案的新屋，如「宜誠世界極」、「合發大境」、「丰城秀景」有較多的討論；新竹與台中則是對於區域房市開價是否背離市場、沒有議價空間等市場震盪話題，有較密集的關注。

至於台南及高雄，除了科技園區及捷運沿線的購屋需求受到關注之外，宋孟儒分析，區域推案量較多的品牌建商如遠雄、興富發及太普則是較容易被點名談論；但由於市場交易相對北部及中部穩定，所以南部區域房市現象級議題反而不多，多落在實際個案的狀況及建商的服務品質與規格的討論中。

最近房價又飆漲！內政部公布房價指數，第三季「可能成交指數」呈現45度角直線上升，網友驚嘆，「最近發生什麼大事，房價突然暴漲？」、「晚一季買房，直接虧好幾百萬」。房產專家表示，國內疫情降溫，第三季買房比年初多一到兩倍，通膨也是原因之一，政府打房上有政策下有對策，對投資客來說影響不大。

今年以來房市強強滾，政府祭出打房政策，要讓年輕人也能買得起房，但內政部公布全國房屋「可能成交指數」，去年第四季大約127，今年初逼近130，第二季還稍微拉回，但到了第三季，指數45度角往上飆，逼近135，諷刺的是，國內經濟成長率指標，第一季9.27%到了第三季跌到3.31%，兩線交疊呈現死亡交叉，讓網友忍不住問，發生什麼大事？

第三季房價大漲，漲到誇張、漲到飛天，差一季買房的人，直接虧好幾百萬，有人留言，「政府說物價沒漲，結果人一生花費最多的東西，卻漲這麼多」、「通膨來了，不買房，錢就縮水了」、「還有人說，這是房地合一2.0，直接轉嫁給下一手。」

民眾說，「房價漲很高」、「可能是因為通貨膨漲，買房可能是一個好的投資，也比較不會讓現金變小。」

房產專家張旭嵐則說，「疫情期間本來該買想買的人，遞延的買氣一股腦往第四季，買氣比上半年增加一到兩倍。」

房價越漲，買氣越旺！10月份全國買賣移轉棟數，六都合計2萬3810棟，月增11.3%，年增率也逼近一成，尤其新北、桃園買氣最旺，政府祭出的打房政策，市場似乎不受影響？房產專家張旭嵐說，「非常多投資客付房貸之前，就已經先脫手，反而不會受到政府相關措施影響。」

房地合一2.0、7月上路，專家認為，不見得打得到投資客，反倒打亂自住客布局，加上通膨時代來臨，也助攻房價上揚，綜合各種因素，年輕人想買房恐怕更遙不可及。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

永慶房屋表示，疫苗覆蓋率提升，國內疫情逐步趨緩，出口連15紅，9月出口值創歷年同期最佳，景氣燈號也連8紅。各預測機構紛紛上調台灣今年經濟成長率，各項經濟指標表現亮眼，強化民眾購屋信心，加上時序進入年底購屋旺季，交易熱度延續，10月房市交易量較9月成長9%，只要價格合理，成交機會大增。

根據永慶內部交易統計顯示，交易量與9月相比，台北市成長22%、新北量增17%，桃園增加10%，新竹成長11%，台中以南則因前幾個月交易熱絡，交易量維持高檔，拉高基期，與9月相比僅有個位數的成長幅度，台中量增3%，台南與高雄分別較9月成長6%與2%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，國內持續嚴守邊境、落實防疫，疫情明顯趨緩，自8月國內疫情逐漸獲得控制後，市場氛圍轉趨正面，房市交易量幾乎已回到疫情前水準。8至10月全台交易量月增率也連續三個月呈正值，交易熱度延續，10月旺季仍旺，買賣雙方價格認知差距縮小，不僅自住需求買盤出籠，置產、長期投資需求近期也有活躍跡象。

若與去年10月相比，陳金萍指出全台交易量年增29%，表現優於去年同期，七大都會區均有一成以上的增幅，台北、新北分別成長15%與18%，桃園量增41%，新竹縣市成長24%，台中增加35%，台南量增10%，高雄成長47%。

她補充說明，觀察10月看屋量與9月相比約增加二成左右，民眾看屋意願高，出價意願也有增加的趨勢，顯示只要價格合理，買賣雙方價格認知能拉近，成交機會就大增加，加上適逢年底購屋旺季，房市交易還有機會擴量成長。

陳金萍指出，資金潮挹注與低利環境加持，加上國內疫情趨於穩定，加速有購屋需求的民眾選擇將資金投入房市，購屋需求增溫，推升房價走升，在國內政經局勢穩定的狀況下，預期這波房市榮景仍會持續，第四季房市交易量仍有擴量成長的機會。

不過，陳金萍提醒，觀察9月CPI年增率2.63%，創8年半來新高，國內通膨持續升溫，台經院也示警，為對抗通膨，央行可能會加快緊縮貨幣政策的速度，需謹慎看待，因此，建議有意購屋的民眾多留意市場走向，檢視自身購屋需求，評估財務狀況與房貸負擔能力，避免房貸負擔過重而增加違約風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部最新統計，全國戶籍數持續成長，並在今年9月首度突破9百萬戶。近一步觀察北台灣直轄市戶籍數增長情形，今年桃園市、新北市新增家戶數都超過1.3萬戶，反倒是首都台北市，今年已減少超過3600戶，為近30年來首度衰退。

談及戶籍數減少原因，「高房價」總是會被歸納為原因之一；而在人口減少的同時，因都更危老重建增加的房市供給，會讓北市房價出現鬆動機會嗎？住展房屋網企研室觀察，老屋重建雖增加北市房市供給量，但也造就了房價上揚的契機，除都更大案推出產品都開出豪宅等級的價格，危老預售案相繼開出的「未來價」，也快速堆高區域行情，拉抬周邊中古屋價格。

投資客退場 北市新案聚焦置產需求

另觀察北市房市線上建案的文宣，住展房屋網企研室指出，從「珍藏」、「稀有」、「收藏」等廣告訴求越發常見也可得知，打炒房措施使投資客退場後，越來越多北市蛋黃區新建案改以置產族為首要目標客群，因此多強調建築規劃的特殊性和地段稀有性。

至於主攻換屋族的新建案，則在台北市蛋白區，以及新北、桃園部分房市熱區較為常見，因為對北市多數換屋族來說，賣出舊家的所得，根本難以在同區買到相同坪數、條件的房屋，比起屈就，更多人會選擇往房價相對低的區域尋找新家。

台南市議員關心市地重劃應加強跨局處溝通協調，並針對部分都市計畫匡列為整體開發範圍，造成實務上重劃難以進行的問題。台南市長黃偉哲表示，公辦土地開發相較自辦有效率且較透明，針對都市計畫以市地重劃辦理窒礙難行需再檢討部分，他指示都發局、地政局進行檢討。

就過去限制自辦重劃3公頃部分。黃偉哲市長表示，未來將整合各方共識，研議兼顧地主權益、都市發展發展和執行效率，以此方向研議可行的制度。



地政局長陳淑美表示，該局針對都市計畫已審定但未辦理市地重劃地區逐一檢視其可行性，並和地方說明溝通。針對地主缺乏共識，正反意見無法整合部分，該局近年也持續努力與地方溝通，加強說明，若發現因為都市計畫審定多年，惟時空變遷，部分公共設施顯有不合時宜、重劃負擔過重、整體開發需拆遷大量合法建物等部分導致辦理困難者，會再函請檢討都市計畫，務實的解決台南市的問題，保障地主權益，開闢符合地方需要的公共設施，讓都市有序發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲南投環境清幽，吸引不少退休族在此購屋，近年也受惠大型投資增加，房價也上漲不少。（東森房屋提供）

全台房市熱絡，連蛋白郊區的南投縣埔里也起飛！近期受惠大型投資案進駐，埔里掀起一陣休閒不動產的置產風潮，目前埔里動工的建案有5棟，準備動工更高達14棟，外地買盤佔了6成，不少退休族選擇在此購地退休，免土增稅的農地成為熱門產品。

南投近年來休閒投資案動作頻頻，如麗寶集團進駐投資43.7億元將開發「赤崁頂遊樂區」，政府又投入30.6億元合作開發「埔里福興溫泉區」，東森房屋草屯店店東張鈞䆣表示，近期還傳出有在地的上市公司斥資數億元購入埔里土地，將興建博物館等利多消息，且這些開發案有望在未來3年看到初步成果。

張鈞䆣分析，近期在埔里新預售案的開價來到22~29萬元，成交均價21~23萬元之間，且6~7成是外地移民自住客，本地客也有4成左右。張鈞䆣說，埔里距離清境農場、日月潭、鯉魚潭、埔里酒廠、鹿谷、麒麟潭不遠，受到疫情影響，近期客層多為接近退休的高資產族群，希望生活步調緩慢、恬淡，也具有休閒想法。

在房市部分，則明顯挹注在具有大型公設、飯店式管理的新大樓，此外，高資產族群即便退休，腦袋也不退休，大型的農業用地也成為埔里房市另類焦點。

張鈞䆣說，九十九尖峰周邊這幾年土地雖然不貴，但是交易相對熱絡，不少藝術家、企業家關注，尤其農地買賣所有權移轉，可免土地增值稅，在贈與稅、遺產稅也都有相關的減免規定，連房地合一稅都可以免稅，成為熱門購地選項。　　







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10月房市交易仍是一片榮景。房仲業者最新統計出爐，永慶房屋集團10月交易量較9月再成長9%，又以台北市成長22%幅度最大，原本熱絡的南部房市依舊持續成長，只是基期因素讓月成長率縮減為個位數。全台交易量月增率已連續3個月正成長，反應市況熱度，也讓第四季房市交易量有望持續擴量成長。（張佳琪報導）

儘管央行三度出招打房，房市的熱度似乎沒受太大影響，永慶房產集團內部交易統計顯示，10月份全台房市交易量與9月相比，續增9%，跟去年相比年增率為29%。

台北市成長幅度最大，10月較9月增加22%，其次是新北市月增17%；桃園市月增10%，新竹縣市則是成長11%。台中以南房市一直很熱，10月繼續成長，台中市月增3%；台南市與高雄市分別較9月成長6%、2%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，南部因為近幾個月交易一直熱絡，交易量維持在高檔，拉高基期，因為月增率增幅才會縮至個位數。

觀察年增率，永慶的統計顯示，跟去年10月相比，全台交易量年增29%，7大主要都會區年增率都有1成以上增幅。台北、新北分別年成長15%與18%，桃園年增41%，新竹縣市年成長24%，台中年增35%，台南年增10%，高雄成長47%。

疫情獲得控制後，房市氛圍轉趨正面。陳金萍表示，房市交易量幾乎已經回到疫情前的水準，8到10月全台交易量月增率連三個月正成長，10月旺季仍旺，買賣雙方價格認知差距縮小，自住需求買盤出籠，置產、長期投資需求近期也有活躍跡象，評估本波房市榮景將會持續，有利第4季交易量持續擴量成長。

國泰房地產公布今年第3季全國房地產指數，相較上一季和去年同季均價量俱漲，各區本季成交價，僅新北下跌，台中和高雄的成交量上揚，台南減少，其餘地區維持穩定，本季相較上一季全國綜合表現分數為33分，除新竹縣市表現較差外，其餘地區表現均較上一季佳。綜合表現最佳為高雄市28分，其次為台中市27分。

國泰房地產表示，在寬鬆性貨幣政策及擴張性財政政策支持下，經貿活動持續擴張，全球經濟可望強勁復甦。央行預測全年經濟成長率為 5.75%，另考量銀行不動產貸款增幅仍大，也在 9 月針對六都及新竹縣市等熱區取消第二戶房貸寬限期，並執行房貸利率差別化訂價，加上房地合一稅 2.0 及實價登錄 2.0，聚焦抑制投資客對房市之影響。

國內房市隨著疫情趨緩而有升溫，加上央行維持低利率市場資金充沛，為房價帶來支撐，未來國內疫情發展及央行利率政策是否調整將是後續觀察重點。本季新推個案數共 214 件，推案戶數計有 20182 戶。總推案金額為 3392億元，較上季上升，但較去年同季下降；主力總價為1792萬元，較上季及去年同季均上升；其中大廈類型推案者佔 80%。

國泰表示，觀察各地區表現，相較去年同季，本季成交價，全國維持穩定，新北下跌，桃園、台南穩定，其餘地區上漲；本季成交量，台中、高雄增加，台南減少，其餘地區維持穩定。而從4季移動趨勢觀察，本波成交價與前波高峰相比，新北接近前波高點，其餘地區均較前波為高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區接近或超過前次波段高點。

綜合本季房市，相較上一季房市全面回溫，相較去年同季，全國維持穩定，新北、台南偏冷，桃園穩定，台北、新 竹、台中、高雄偏熱。